DIN 277 : surfaces de plancher dans le bâtiment

Les types de surface

• BGF – surface de plancher brute. La somme de toutes les surfaces de tous les niveaux, mesurée aux arêtes extérieures de l’enveloppe.
• KGF – surface d’emprise des éléments constructifs. La surface occupée par les murs, les poteaux et les gaines.
• NRF – surface nette de locaux. BGF moins KGF. Depuis la version 2016, c’est le terme principal ; les documents plus anciens parlent de NGF, qui désigne la même chose.
• NUF – surface d’usage. La partie de la NRF qui sert à la destination de l’ouvrage.
• TF – surface technique. Les surfaces destinées aux installations techniques.
• VF – surface de circulation. Couloirs, escaliers, gaines d’ascenseur.

Le classement est hiérarchique : BGF moins KGF donne la NRF, et la NRF se répartit en NUF, TF et VF. Qui vérifie une indication de surface refait d’abord cette somme.

Comment la surface d’usage est classée

La NUF se décompose en sept types d’usage. Ce classement est la raison même pour laquelle la DIN 277 sert en exploitation : il transforme un nombre de mètres carrés en une information sur la destination de la surface.

• NUF 1 – Habitation et séjour
• NUF 2 – Travail de bureau
• NUF 3 – Production, travail manuel et sur machine, recherche
• NUF 4 – Stockage, distribution, vente
• NUF 5 – Formation, enseignement, culture
• NUF 6 – Soins et traitements médicaux
• NUF 7 – Autres usages

Une gestion des surfaces qui ne connaît que le total ne peut ni mettre en consultation des prestations de nettoyage ni répartir des charges d’exploitation. Elle a besoin de l’affectation par local, et celle-ci se constitue lors du relevé, pas après.

Le volume en fait partie

La DIN 277 ne régit pas seulement les surfaces, mais aussi le volume brut (BRI) : le volume qu’occupe la surface de plancher brute sur sa hauteur. On en a besoin partout où l’on calcule au volume – pour la charge de chauffage, la ventilation et les premières estimations de coûts.

Où les surfaces sont réutilisées

Les chiffres restent rarement dans le dessin. Ils alimentent :

• L’estimation des coûts selon la DIN 276. La surface de plancher brute est la grandeur de référence habituelle pour les ratios au mètre carré.
• Le décompte des charges d’exploitation. Les clés de répartition reposent sur des surfaces définies, pas sur des surfaces estimées.
• Le CAFM et la gestion des surfaces. La surface y est rattachée au polygone de local et reliée au carnet des locaux par le numéro de local.
• Les contrats de nettoyage et de maintenance. La rémunération se fait selon la surface et le type de revêtement – deux informations issues de la même base de données CAFM.

Pourquoi la version compte

Les termes et les affectations ont évolué d’une version à l’autre. Le changement le plus visible est le renommage de la surface nette de plancher (Nettogrundfläche) en surface nette de locaux (Netto-Raumfläche). Une indication de surface qui ne mentionne pas la version est donc incomplète – dans les appels d’offres et les baux, elle est contestable. Nous indiquons la version dans chaque livraison.

Au niveau international, la DIN 277 correspond à la DIN EN ISO 9836. Les termes ne se recouvrent pas exactement ; qui établit un rapport pour un propriétaire étranger devrait convenir au préalable de celle des deux qui s’applique.

Pourquoi les indications de surface échouent en pratique

Trois erreurs se répètent, et toutes trois n’apparaissent qu’au moment où de l’argent en dépend.

• Mesuré sur l’ancien plan. Le plan montre l’état projeté. Ce qui a été transformé depuis n’y figure pas.
• Version non mentionnée. Deux indications pour le même bâtiment ne sont alors pas comparables, et aucune des deux n’est défendable.
• NGF et NRF mélangées. La même surface sous deux noms, côte à côte dans un tableau – le chemin classique vers une somme qui ne tombe pas juste.

Le remède n’a rien de spectaculaire : calculer la surface à partir d’un relevé de l’état actuel, indiquer la version et conserver le numéro de local comme clé.