DIN 277: superficies en edificación
La DIN 277 (norma alemana de superficies y volúmenes de edificios) establece cómo se determinan y clasifican las superficies y los volúmenes de las construcciones. La versión actual es la de 2021-08. El cliente determina con qué versión se calcula. Es la base de cualquier dato de superficie en los planos del estado actual y en los libros de estancias.
Dónde figuran las superficies en el plano
Las superficies según la DIN 277 no se estiman, sino que se calculan a partir de los polígonos de los locales.
Los tipos de superficie
- BGF – superficie construida bruta. La suma de todas las superficies de todas las plantas, medida en las aristas exteriores del cerramiento.
- KGF – superficie ocupada por elementos constructivos. La superficie que ocupan muros, pilares y patinillos.
- NRF – superficie útil interior. BGF menos KGF. Desde la versión de 2016 es el término principal; los documentos más antiguos hablan de NGF, que designa lo mismo.
- NUF – superficie de uso. La parte de la NRF que sirve a la finalidad del edificio.
- TF – superficie técnica. Superficies para instalaciones técnicas.
- VF – superficie de circulación. Pasillos, escaleras, huecos de ascensor.
La clasificación es jerárquica: BGF menos KGF da la NRF, y la NRF se divide en NUF, TF y VF. Quien revisa un dato de superficie comprueba primero esta suma.
Cómo se clasifica la superficie de uso
La NUF se divide en siete tipos de uso. Esta clasificación es la razón por la que la DIN 277 se necesita en la explotación: convierte una cifra de metros cuadrados en una indicación de para qué sirve la superficie.
- NUF 1 – Vivienda y estancia
- NUF 2 – Trabajo de oficina
- NUF 3 – Producción, trabajo manual y con máquinas, investigación
- NUF 4 – Almacenamiento, distribución, venta
- NUF 5 – Formación, enseñanza, cultura
- NUF 6 – Atención sanitaria y cuidados
- NUF 7 – Otros usos
Una gestión de espacios que solo conoce el total no puede licitar servicios de limpieza ni repartir gastos de explotación. Necesita la asignación por local, y esta se genera durante el levantamiento, no después.
El volumen también forma parte
La DIN 277 no solo regula superficies, sino también el volumen bruto (BRI): el volumen que ocupa la superficie construida bruta en toda su altura. Se necesita allí donde se calcula por volumen – en la carga de calefacción, la ventilación y las primeras estimaciones de costes.
Dónde se reutilizan las superficies
Las cifras rara vez se quedan en el dibujo. Pasan a:
- La estimación de costes según la DIN 276. La superficie construida bruta es la magnitud de referencia habitual para los ratios por metro cuadrado.
- La liquidación de gastos de explotación. Las claves de reparto se basan en superficies definidas, no estimadas.
- El CAFM y la gestión de espacios. Allí la superficie va ligada al polígono del local y se vincula con el libro de estancias mediante el número de local.
- Los contratos de limpieza y mantenimiento. Se retribuyen según la superficie y el tipo de pavimento – dos datos de la misma base de datos CAFM.
Por qué importa la versión
Entre versiones han cambiado términos y asignaciones. El cambio más llamativo es el paso de la superficie neta de planta (Nettogrundfläche) a superficie útil interior (Netto-Raumfläche). Un dato de superficie que no indica la versión está, por tanto, incompleto – en licitaciones y contratos de arrendamiento es impugnable. Nosotros indicamos la versión en cada entrega.
A nivel internacional, a la DIN 277 le corresponde la DIN EN ISO 9836. Los términos no coinciden exactamente; quien informa a un propietario extranjero debería acordar antes cuál de las dos se aplica.
Dónde fallan los datos de superficie en la práctica
Se repiten tres errores, y los tres solo salen a la luz cuando hay dinero en juego.
- Medido sobre el plano antiguo. El plano muestra el estado proyectado. Lo que se ha reformado desde entonces no figura en él.
- Versión no indicada. Dos datos sobre el mismo edificio no pueden entonces compararse, y ninguno de los dos puede defenderse.
- NGF y NRF mezcladas. La misma superficie con dos nombres, una junto a otra en una tabla – el camino clásico hacia una suma que no cuadra.
El remedio no tiene nada de espectacular: calcular la superficie a partir de un levantamiento del estado actual, indicar la versión y llevar el número de local como clave.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre BGF y NRF?
La superficie construida bruta se mide en las aristas exteriores e incluye la construcción. La superficie útil interior es la BGF menos la superficie ocupada por elementos constructivos – es decir, lo que queda dentro de los muros.
¿Se dice NGF o NRF?
Ambas designan la misma superficie. Desde la versión de 2016, la DIN 277 utiliza NRF como término principal; los documentos más antiguos hablan de NGF.
¿Se aplica la DIN 277 a las superficies de vivienda?
No. Para las superficies de vivienda rige el reglamento alemán de superficie habitable (WoFlV), que trata de otra forma los balcones y las zonas bajo cubierta inclinada. La DIN 277 describe las superficies en edificación de forma general.
¿Para qué se necesita la división en NUF, TF y VF?
Para asignar superficies a un uso. Solo así pueden repartirse los gastos de explotación, licitarse servicios de limpieza y compararse superficies entre inmuebles. La mera suma de la superficie útil interior no lo permite.
¿Qué es el volumen bruto?
El volumen sobre la superficie construida bruta. También figura en la DIN 277 y se necesita allí donde se calcula por volumen – por ejemplo en la carga de calefacción, la ventilación y las primeras estimaciones de costes.
¿Basta con tomar las superficies de los planos existentes?
Solo si los planos muestran el estado actual. En los edificios existentes eso es la excepción. Quien mide sobre un plano antiguo traslada sus errores a cada liquidación que se basa en él.