DIN 277 ou règlement sur les surfaces habitables : quelle surface s’applique quand
Pour un même bâtiment, la DIN 277 et le règlement allemand sur les surfaces habitables (WoFlV) donnent des chiffres différents. Ce n’est pas une contradiction, mais une question d’objectif : la DIN 277 décrit les surfaces de plancher dans le bâtiment, le WoFlV détermine la surface habitable pour les baux et les contrats de vente.
Le même logement, deux chiffres
Qu’un rampant compte ou non, et comment un balcon est pondéré, c’est la règle qui le décide, pas le dessin. Le plan est le même ; le résultat, non.
Où les résultats divergent
Les différences apparaissent aux trois mêmes endroits :
- Rampants. Le WoFlV ne compte les surfaces de faible hauteur que partiellement ou pas du tout. La DIN 277 ne connaît pas cette gradation.
- Balcons, loggias, terrasses. Le WoFlV les compte en général partiellement. Dans la DIN 277, ce sont des surfaces à part entière.
- Locaux annexes. Les caves et débarras situés hors du logement ne comptent pas dans la surface habitable, mais bien dans la surface de plancher selon la DIN 277.
La donnée dont vous avez besoin
- Bail ou contrat de vente d’un logement – WoFlV.
- Surface locative tertiaire – la recommandation MF-GIF, pas le WoFlV.
- CAFM, charges d’exploitation, maintenance, appel d’offres – DIN 277.
En pratique, les biens résidentiels nécessitent souvent les deux données. Elles peuvent être tirées du même relevé si cela est fixé avant l’acquisition.
Comment calcule le règlement sur les surfaces habitables
Le règlement procède par paliers selon la hauteur libre. Les surfaces de moins d’un mètre de hauteur ne sont pas prises en compte, celles entre un et deux mètres comptent pour moitié, à partir de deux mètres en totalité. C’est pourquoi un logement sous combles est nettement plus petit selon le WoFlV que selon la DIN 277.
Les balcons, loggias, jardins sur toit et terrasses sont en général comptés pour un quart, au maximum pour moitié. La part retenue dépend de la qualité de la surface : c’est donc une appréciation, pas une mesure. C’est précisément là que naissent la plupart des litiges.
Pour la mesure elle-même : on mesure aux arêtes intérieures, les plinthes et habillages ne sont pas pris en compte, les éléments fixes ne sont pas déduits.
D’où vient le règlement
Le règlement sur les surfaces habitables a remplacé en 2004 le deuxième règlement de calcul (II. BV). Pour les anciens contrats, l’ancienne règle peut encore faire foi ; c’est pourquoi, pour les biens existants, la question de la date du contrat précède celle de la surface. Qui détermine à nouveau une surface habitable devrait donc préciser selon quelle règle le calcul a été fait.
Pourquoi l’écart peut coûter cher
Dans un bail, la surface habitable n’est pas une description, mais une garantie. Si la surface réelle s’écarte sensiblement de celle indiquée au contrat, cela a des conséquences sur le loyer et le décompte des charges – rétroactivement sur toute la durée du bail.
D’où l’intérêt de respecter l’ordre : d’abord fixer la règle applicable, puis relever, puis calculer. Une conversion après coup est possible, mais nécessite des hauteurs par local – elles figurent dans le carnet des locaux, pour autant qu’elles aient été convenues avant le relevé.
Termes associés
Questions fréquentes
Pourquoi la DIN 277 et le règlement sur les surfaces habitables divergent-ils ?
Parce qu’ils poursuivent des objectifs différents. Le WoFlV évalue ce qui est réellement habitable et ne compte donc les rampants et les balcons que partiellement. La DIN 277 décrit les surfaces indépendamment de leur utilisabilité.
Quelle norme s'applique aux surfaces locatives tertiaires ?
Ni l’une ni l’autre : on y utilise habituellement la recommandation MF-GIF. Le WoFlV s’applique exclusivement aux logements.
Peut-on obtenir les deux données à partir d'un seul relevé ?
Oui, à condition que le besoin soit connu avant l’acquisition. Les deux calculs peuvent être tirés du même nuage de points – après coup, c’est plus laborieux, car des hauteurs supplémentaires sont nécessaires.
Comment les rampants sont-ils comptés ?
Par paliers selon la hauteur libre : en dessous d’un mètre pas du tout, entre un et deux mètres pour moitié, à partir de deux mètres en totalité. La DIN 277 ne connaît pas ces paliers et indique la totalité de la surface.
Le balcon compte-t-il dans la surface habitable ?
En général pour un quart, au maximum pour moitié. La part retenue dépend de la qualité de la surface – c’est une appréciation et le point de litige le plus fréquent dans le calcul de la surface habitable.
Qu'en est-il d'un ancien bail ?
Il se peut que le deuxième règlement de calcul s’applique encore, remplacé en 2004 par le règlement sur les surfaces habitables. Pour les biens existants, la question de la date du contrat précède donc celle de la surface.