DIN 277: Grundflächen im Hochbau

Die Flächenarten

• BGF – Brutto-Grundfläche. Die Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen, gemessen an den Außenkanten der Umschließung.
• KGF – Konstruktions-Grundfläche. Die Fläche, die Wände, Stützen und Schächte einnehmen.
• NRF – Netto-Raumfläche. BGF abzüglich KGF. Die Fassung 2016 führt sie als Hauptbegriff; ältere Unterlagen sprechen von NGF, gemeint ist dasselbe.
• NUF – Nutzungsfläche. Der Teil der NRF, der der Zweckbestimmung des Bauwerks dient.
• TF – Technikfläche. Flächen für betriebstechnische Anlagen.
• VF – Verkehrsfläche. Flure, Treppen, Aufzugsschächte.

Die Gliederung ist hierarchisch: BGF minus KGF ergibt NRF, und NRF teilt sich in NUF, TF und VF auf. Wer eine Flächenangabe prüft, rechnet zuerst diese Summe nach.

Wie die Nutzungsfläche gegliedert ist

Die NUF zerfällt in sieben Nutzungsarten. Diese Gliederung ist der Grund, warum die DIN 277 im Betrieb überhaupt gebraucht wird: Sie macht aus einer Quadratmeterzahl eine Aussage darüber, wofür die Fläche da ist.

• NUF 1 – Wohnen und Aufenthalt
• NUF 2 – Büroarbeit
• NUF 3 – Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung
• NUF 4 – Lagern, Verteilen, Verkaufen
• NUF 5 – Bildung, Unterricht, Kultur
• NUF 6 – Heilen und Pflegen
• NUF 7 – Sonstige Nutzungen

Ein Flächenmanagement, das nur die Summe kennt, kann weder Reinigungsleistungen ausschreiben noch Betriebskosten verteilen. Es braucht die Zuordnung je Raum, und die entsteht bei der Aufnahme, nicht danach.

Der Rauminhalt gehört dazu

Die DIN 277 regelt nicht nur Flächen, sondern auch den Brutto-Rauminhalt (BRI): das Volumen, das die Brutto-Grundfläche über ihre Höhe einnimmt. Er wird gebraucht, wo nach Volumen gerechnet wird – bei Heizlast, Lüftung und in frühen Kostenschätzungen.

Wo die Flächen weiterverwendet werden

Die Zahlen bleiben selten in der Zeichnung. Sie laufen weiter in:

• Kostenermittlung nach DIN 276. Die Brutto-Grundfläche ist die übliche Bezugsgröße für Kennwerte je Quadratmeter.
• Betriebskostenabrechnung. Umlageschlüssel setzen auf definierten Flächen auf, nicht auf geschätzten.
• CAFM und Flächenmanagement. Dort hängt die Fläche am Raumpolygon und wird über die Raumnummer mit dem Raumbuch verknüpft.
• Reinigungs- und Instandhaltungsverträge. Vergütet wird nach Fläche und Belagsart – beides Angaben aus derselben CAFM-Datenbasis.

Warum die Fassung zählt

Zwischen den Fassungen haben sich Begriffe und Zuordnungen verschoben. Der auffälligste Wechsel ist die Umbenennung der Nettogrundfläche in Netto-Raumfläche. Eine Flächenangabe ohne Nennung der Fassung ist deshalb unvollständig – in Ausschreibungen und Mietverträgen ist sie angreifbar. Wir weisen die Fassung in jeder Lieferung aus.

International entspricht der DIN 277 die DIN EN ISO 9836. Die Begriffe sind nicht deckungsgleich; wer für einen ausländischen Eigentümer berichtet, sollte vorher festlegen, welche der beiden gilt.

Woran Flächenangaben in der Praxis scheitern

Drei Fehler wiederholen sich, und alle drei fallen erst auf, wenn Geld daran hängt.

• Aus dem Altplan abgemessen. Der Plan zeigt den geplanten Zustand. Was seither umgebaut wurde, steht nicht darin.
• Fassung nicht genannt. Zwei Angaben zum selben Gebäude lassen sich dann nicht vergleichen, und keine von beiden lässt sich verteidigen.
• NGF und NRF vermischt. Dieselbe Fläche unter zwei Namen, in einer Tabelle nebeneinander – der klassische Weg zu einer Summe, die nicht aufgeht.

Das Gegenmittel ist unspektakulär: die Fläche aus einer Aufnahme des heutigen Zustands rechnen, die Fassung dazuschreiben, und die Raumnummer als Schlüssel mitführen.