DIN 277 oder Wohnflächenverordnung: welche Fläche wann gilt
Für dasselbe Gebäude liefern DIN 277 und Wohnflächenverordnung unterschiedliche Zahlen. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage des Zwecks: Die DIN 277 beschreibt Grundflächen im Hochbau, die Wohnflächenverordnung bestimmt die Wohnfläche für Miet- und Kaufverträge.
Dieselbe Wohnung, zwei Zahlen
Ob eine Dachschräge zählt und wie ein Balkon gewichtet wird, entscheidet die Regel, nicht die Zeichnung. Der Grundriss ist derselbe; das Ergebnis nicht.
Wo die Ergebnisse auseinandergehen
Die Unterschiede entstehen an denselben drei Stellen:
- Dachschrägen. Die Wohnflächenverordnung rechnet Flächen unter niedrigen Höhen nur anteilig oder gar nicht an. Die DIN 277 kennt diese Staffelung nicht.
- Balkone, Loggien, Terrassen. Die Wohnflächenverordnung setzt sie in der Regel anteilig an. In der DIN 277 sind sie eigene Grundflächen.
- Nebenräume. Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, wohl aber zur Grundfläche nach DIN 277.
Welche Angabe Sie brauchen
- Mietvertrag oder Kaufvertrag über Wohnraum – Wohnflächenverordnung.
- Gewerbliche Mietfläche – die Richtlinie MF-GIF, nicht die Wohnflächenverordnung.
- CAFM, Betriebskosten, Instandhaltung, Ausschreibung – DIN 277.
In der Praxis werden bei Wohnimmobilien häufig beide Angaben gebraucht. Sie lassen sich aus derselben Aufnahme ableiten, wenn das vor der Erfassung feststeht.
Wie die Wohnflächenverordnung rechnet
Die Verordnung staffelt nach lichter Höhe. Flächen unter einem Meter Höhe bleiben unberücksichtigt, Flächen zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, ab zwei Metern voll. Das ist der Grund, warum eine Dachgeschosswohnung nach Wohnflächenverordnung deutlich kleiner ausfällt als nach DIN 277.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Welcher Anteil gilt, hängt von der Qualität der Fläche ab und ist damit eine Bewertung, keine Messung. Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Streitfälle.
Für die Messung selbst gilt: gemessen wird an den Innenkanten, Fußleisten und Verkleidungen bleiben außer Betracht, fest eingebaute Gegenstände werden nicht abgezogen.
Woher die Verordnung kommt
Die Wohnflächenverordnung löste 2004 die Zweite Berechnungsverordnung ab. Für Altverträge kann noch die frühere Regelung maßgeblich sein, weshalb bei Bestandsobjekten die Frage nach dem Vertragsdatum vor der Frage nach der Fläche steht. Wer eine Wohnfläche neu ermittelt, sollte deshalb dazuschreiben, nach welcher Regel gerechnet wurde.
Warum die Differenz teuer werden kann
Die Wohnfläche ist im Mietverhältnis keine Beschreibung, sondern eine Zusicherung. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der vertraglich genannten ab, hat das Folgen für Miete und Nebenkostenabrechnung – rückwirkend über die Vertragslaufzeit.
Deshalb lohnt sich die Reihenfolge: erst festlegen, welche Regel gilt, dann aufnehmen, dann rechnen. Eine nachträgliche Umrechnung ist möglich, braucht aber Höhenangaben je Raum – sie stehen im Raumbuch, sofern sie vor der Aufnahme vereinbart wurden.
Häufige Fragen
Warum weichen DIN 277 und Wohnflächenverordnung voneinander ab?
Weil sie verschiedene Zwecke verfolgen. Die Wohnflächenverordnung bewertet, was tatsächlich bewohnbar ist, und rechnet Dachschrägen und Balkone deshalb nur anteilig an. Die DIN 277 beschreibt Grundflächen unabhängig von der Nutzbarkeit.
Welche Norm gilt bei gewerblichen Mietflächen?
Weder noch: Dort ist die Richtlinie MF-GIF üblich. Die Wohnflächenverordnung gilt ausschließlich für Wohnraum.
Kann man beide Angaben aus einer Aufnahme gewinnen?
Ja, sofern der Bedarf vor der Erfassung bekannt ist. Aus derselben Punktwolke lassen sich beide Berechnungen ableiten – nachträglich ist es aufwendiger, weil zusätzliche Höhenangaben gebraucht werden.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Nach lichter Höhe gestaffelt: unter einem Meter gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, ab zwei Metern voll. Die DIN 277 kennt diese Staffelung nicht und weist die gesamte Grundfläche aus.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Welcher Anteil angesetzt wird, hängt von der Qualität der Fläche ab – das ist eine Bewertung und der häufigste Streitpunkt bei der Wohnflächenberechnung.
Was gilt bei einem alten Mietvertrag?
Möglicherweise noch die Zweite Berechnungsverordnung, die 2004 von der Wohnflächenverordnung abgelöst wurde. Bei Bestandsobjekten steht deshalb die Frage nach dem Vertragsdatum vor der Frage nach der Fläche.