DIN 277 o reglamento de superficie habitable: qué superficie rige y cuándo
Para el mismo edificio, la DIN 277 y el reglamento alemán de superficie habitable (WoFlV) dan cifras distintas. No es una contradicción, sino una cuestión de finalidad: la DIN 277 describe las superficies en edificación, el WoFlV determina la superficie habitable para contratos de alquiler y de compraventa.
La misma vivienda, dos cifras
Si cuenta una zona bajo techo inclinado y cómo se pondera un balcón lo decide la regla, no el dibujo. La planta es la misma; el resultado, no.
Dónde divergen los resultados
Las diferencias surgen en los mismos tres puntos:
- Techos inclinados. El WoFlV computa las superficies con poca altura solo en parte o no las computa. La DIN 277 no conoce esta graduación.
- Balcones, logias, terrazas. El WoFlV los computa por regla general en parte. En la DIN 277 son superficies propias.
- Locales auxiliares. Los sótanos y trasteros fuera de la vivienda no cuentan como superficie habitable, pero sí como superficie según la DIN 277.
Qué dato necesita
- Contrato de alquiler o de compraventa de vivienda – WoFlV.
- Superficie arrendable comercial – la directriz MF-GIF, no el WoFlV.
- CAFM, gastos de explotación, mantenimiento, licitación – DIN 277.
En la práctica, en los inmuebles residenciales se necesitan a menudo ambos datos. Pueden derivarse del mismo levantamiento si esto está decidido antes de la captura.
Cómo calcula el reglamento de superficie habitable
El reglamento escalona según la altura libre. Las superficies de menos de un metro de altura no se computan, las de entre uno y dos metros cuentan la mitad y a partir de dos metros cuentan enteras. Por eso una vivienda bajo cubierta resulta según el WoFlV bastante más pequeña que según la DIN 277.
Los balcones, logias, cubiertas ajardinadas y terrazas se computan por regla general en una cuarta parte, como máximo en la mitad. Qué proporción se aplica depende de la calidad de la superficie y es, por tanto, una valoración, no una medición. Justo aquí surgen la mayoría de los litigios.
Para la medición en sí: se mide en los cantos interiores, los rodapiés y revestimientos no se tienen en cuenta y los elementos fijos no se descuentan.
De dónde viene el reglamento
El reglamento de superficie habitable sustituyó en 2004 al Segundo Reglamento de Cálculo (II. BV). En contratos antiguos puede seguir siendo determinante la regulación anterior, por lo que en inmuebles existentes la pregunta por la fecha del contrato va antes que la pregunta por la superficie. Quien determine de nuevo una superficie habitable debería por ello indicar según qué regla se ha calculado.
Por qué la diferencia puede salir cara
En el arrendamiento, la superficie habitable no es una descripción, sino una garantía. Si la superficie real se desvía considerablemente de la indicada en el contrato, esto tiene consecuencias para la renta y la liquidación de gastos – con carácter retroactivo durante toda la vigencia del contrato.
Por eso compensa seguir el orden: primero fijar qué regla rige, después levantar, después calcular. Una conversión posterior es posible, pero requiere datos de altura por local – figuran en el libro de estancias, siempre que se hayan acordado antes del levantamiento.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué difieren la DIN 277 y el reglamento de superficie habitable?
Porque persiguen finalidades distintas. El WoFlV valora lo que es realmente habitable y por eso computa los techos inclinados y los balcones solo en parte. La DIN 277 describe las superficies con independencia de su utilidad.
¿Qué norma rige en superficies arrendables comerciales?
Ninguna de las dos: allí es habitual la directriz MF-GIF. El WoFlV se aplica exclusivamente a viviendas.
¿Pueden obtenerse ambos datos de un mismo levantamiento?
Sí, siempre que la necesidad se conozca antes de la captura. De la misma nube de puntos pueden derivarse ambos cálculos – a posteriori resulta más laborioso, porque se necesitan datos de altura adicionales.
¿Cómo se computan los techos inclinados?
Escalonados según la altura libre: por debajo de un metro no se computan, entre uno y dos metros la mitad, a partir de dos metros enteros. La DIN 277 no conoce esta graduación y recoge toda la superficie.
¿Cuenta el balcón como superficie habitable?
Por regla general en una cuarta parte, como máximo en la mitad. Qué proporción se aplica depende de la calidad de la superficie – es una valoración y el punto de litigio más frecuente en el cálculo de la superficie habitable.
¿Qué rige en un contrato de alquiler antiguo?
Posiblemente todavía el Segundo Reglamento de Cálculo, sustituido en 2004 por el reglamento de superficie habitable. En inmuebles existentes, la pregunta por la fecha del contrato va por eso antes que la pregunta por la superficie.