MF-GIF : surfaces locatives des immeubles commerciaux

Ce qui a changé en 2023

Jusque-là, plusieurs directives coexistaient : MF/G pour les locaux commerciaux, MF/V pour la location et MF/W pour le logement. L’édition 2023 les réunit en un seul corpus de règles, afin que les bâtiments à usage mixte puissent eux aussi être calculés de manière homogène. Les types de surfaces y sont nommés MF-GIF-0, MF-GIF-1 et MF-GIF-2.

En pratique, cela signifie que les baux plus anciens continuent de renvoyer à MF/G ou MF/V, et c’est alors l’édition qui y est citée qui s’applique. Ce qui compte, c’est le contrat, pas le corpus le plus récent. C’est pourquoi l’édition doit figurer dans le cartouche du plan, et pourquoi « surface locative selon gif » sans indication de l’édition est, en cas de litige, une invitation.

Pourquoi il existe une directive spécifique

La DIN 277 décrit les surfaces de plancher, mais ne dit rien sur la surface qu’un locataire paie. Pour les logements, l’ordonnance allemande sur la surface habitable (WoFlV) comble cette lacune. Pour les bureaux, les commerces et la logistique, c’est la MF-GIF : elle définit quelles surfaces comptent comme surface locative, comment les surfaces communes sont réparties et comment traiter les surfaces qui servent à plusieurs locataires.

Pourquoi le relevé est déterminant

Un calcul de surfaces locatives exige plus que des cotes extérieures : il faut affecter chaque surface à une unité locative ou aux parties communes. Cette affectation se fait lors du relevé de l’existant et ne peut être établie après coup qu’au prix d’un nouvel effort. Si vous avez besoin d’un calcul de surfaces locatives, dites-le donc avant le relevé.

En cas de litige sur les surfaces locatives ou la répartition des charges, un calcul documenté et traçable à une date définie est le point décisif.

Pourquoi un accord de branche et non une norme

La MF-GIF ne s’applique pas en vertu de la loi. Elle s’applique parce que le bail y renvoie. Ce n’est pas un inconvénient, mais la raison de sa diffusion : elle est issue de la pratique locative et répond à des questions qu’une norme sur les surfaces de plancher ne pose même pas.

La structure : surface propre plus quote-part

La surface locative d’un locataire se compose de deux parties. D’une part, la surface qu’il utilise seul : son bureau, son stock, sa surface de vente. D’autre part, une quote-part des surfaces utilisées par tous – hall d’entrée, couloirs, sanitaires, locaux techniques, dans la mesure où ils servent à la location.

La quote-part est répartie selon une clé, généralement au prorata des surfaces à usage exclusif. Il en découle quelque chose qui surprend au quotidien : la surface locative d’un locataire change sans que rien ne se passe sur sa propre surface. Si un voisin part et que sa surface est redécoupée, la quote-part se déplace.

Relation avec la DIN 277

Les deux ne se contredisent pas, elles répondent à des questions différentes. La DIN 277 fournit les surfaces de plancher – la matière première. La MF-GIF décide lesquelles de ces surfaces sont louables et comment elles sont affectées.

En pratique, les deux données sont donc dérivées du même calcul des surfaces : les surfaces de plancher pour l’exploitation, les coûts et le CAFM, les surfaces locatives pour le bail. Relevées séparément, ce seraient deux projets, avec le risque qu’ils ne concordent pas.

Là où cela coince en pratique

• Locaux techniques. Qu’un local technique serve à la location ou au bâtiment relève de l’affectation et non de la mesure – et se négocie donc.
• Surfaces pour plusieurs locataires, mais pas tous. Un couloir qui ne dessert que deux unités sur cinq n’a pas sa place dans la clé générale.
• Sous-sols et surfaces annexes. Les surfaces de stockage et d’archives sont souvent évaluées autrement que les surfaces utiles principales.
• Le plan en annexe. Un tableau des surfaces sans le plan sur lequel il repose n’est pas vérifiable. Les deux doivent figurer en annexe du bail.