MF-GIF: Mietflächen für gewerbliche Immobilien

Was sich 2023 geändert hat

Bis dahin gab es mehrere Richtlinien nebeneinander: MF/G für Geschäftsraum, MF/V für Vermietung und MF/W für Wohnen. Die Fassung von 2023 führt sie in einem Regelwerk zusammen, damit sich auch gemischt genutzte Gebäude einheitlich rechnen lassen. Die Flächenarten heißen darin MF-GIF-0, MF-GIF-1 und MF-GIF-2.

Für die Praxis heißt das: Ältere Mietverträge verweisen weiterhin auf MF/G oder MF/V, und dann gilt die dort genannte Fassung. Maßgeblich ist der Vertrag, nicht das jüngste Regelwerk. Deshalb gehört die Fassung in den Plankopf, und deshalb ist „Mietfläche nach gif“ ohne Angabe der Fassung im Streitfall eine Einladung.

Warum es eine eigene Richtlinie gibt

Die DIN 277 beschreibt Grundflächen, sie sagt aber nichts darüber, welche Fläche ein Mieter bezahlt. Für Wohnraum füllt die Wohnflächenverordnung diese Lücke. Für Büro-, Handels- und Logistikflächen tut es die MF-GIF: Sie definiert, welche Flächen als Mietfläche gelten, wie Gemeinschaftsflächen umgelegt werden und wie mit Flächen umzugehen ist, die mehreren Mietern dienen.

Warum die Aufnahme darüber entscheidet

Eine Mietflächenberechnung braucht mehr als Außenmaße: Sie braucht die Zuordnung jeder Fläche zu Mieteinheit oder Gemeinschaft. Diese Zuordnung entsteht bei der Bestandsaufnahme und lässt sich nachträglich nur mit erneutem Aufwand herstellen. Wer eine Mietflächenberechnung braucht, sagt das deshalb vor der Aufnahme.

Bei Streit über Mietflächen oder Nebenkostenumlagen ist eine dokumentierte, nachvollziehbare Berechnung zu einem definierten Zeitpunkt der entscheidende Punkt.

Warum eine Branchenvereinbarung und keine Norm

Die MF-GIF gilt nicht kraft Gesetzes. Sie gilt, weil der Mietvertrag auf sie verweist. Das ist kein Nachteil, sondern der Grund für ihre Verbreitung: Sie ist aus der Praxis der Vermietung entstanden und beantwortet Fragen, die eine Grundflächennorm gar nicht stellt.

Der Aufbau: eigene Fläche plus Anteil

Die Mietfläche eines Mieters besteht aus zwei Teilen. Zum einen die Fläche, die er allein nutzt: sein Büro, sein Lager, seine Verkaufsfläche. Zum anderen ein Anteil an den Flächen, die alle nutzen – Eingangshalle, Flure, Sanitärbereiche, Technikräume, soweit sie der Vermietung dienen.

Der Anteil wird über einen Schlüssel verteilt, üblicherweise im Verhältnis der allein genutzten Flächen. Daraus folgt etwas, das im Alltag überrascht: Die Mietfläche eines Mieters ändert sich, ohne dass an seiner Fläche etwas geschieht. Zieht ein Nachbar aus und wird dessen Fläche anders geschnitten, verschiebt sich der Umlageanteil.

Verhältnis zur DIN 277

Die beiden widersprechen sich nicht, sie beantworten verschiedene Fragen. Die DIN 277 liefert die Grundflächen – das Rohmaterial. Die MF-GIF entscheidet, welche dieser Flächen vermietbar sind und wie sie zugeordnet werden.

In der Praxis werden deshalb beide Angaben aus derselben Flächenermittlung abgeleitet: die Grundflächen für Betrieb, Kosten und CAFM, die Mietflächen für den Vertrag. Getrennt erhoben wären es zwei Projekte mit dem Risiko, dass sie nicht zueinander passen.

Wo es in der Praxis klemmt

• Technikräume. Ob ein Technikraum der Vermietung dient oder dem Gebäude, ist eine Zuordnung und keine Messung – und damit verhandelbar.
• Flächen für mehrere, aber nicht alle Mieter. Ein Flur, der nur zwei von fünf Einheiten erschließt, gehört nicht in den allgemeinen Schlüssel.
• Untergeschosse und Nebenflächen. Lager- und Archivflächen werden häufig anders bewertet als Hauptnutzflächen.
• Der Plan als Anlage. Eine Flächenaufstellung ohne den Plan, auf dem sie beruht, ist nicht nachprüfbar. Beides gehört als Anlage in den Vertrag.