MF-GIF: superficies de alquiler en inmuebles comerciales

Qué cambió en 2023

Hasta entonces coexistían varias directrices: MF/G para locales comerciales, MF/V para arrendamiento y MF/W para vivienda. La edición de 2023 las reúne en un solo conjunto de reglas, para que también los edificios de uso mixto puedan calcularse de forma homogénea. Los tipos de superficie se denominan en ella MF-GIF-0, MF-GIF-1 y MF-GIF-2.

En la práctica, esto significa que los contratos de arrendamiento más antiguos siguen remitiendo a MF/G o MF/V, y entonces se aplica la edición allí indicada. Lo determinante es el contrato, no el conjunto de reglas más reciente. Por eso la edición debe figurar en el cajetín del plano, y por eso «superficie de alquiler según gif» sin indicar la edición es, en caso de disputa, una invitación.

Por qué existe una directriz propia

La DIN 277 describe superficies de planta, pero no dice nada sobre qué superficie paga un inquilino. Para la vivienda, el Reglamento alemán de superficie habitable (WoFlV) cubre este vacío. Para oficinas, comercio y logística lo hace la MF-GIF: define qué superficies cuentan como superficie de alquiler, cómo se reparten las superficies comunes y cómo tratar las superficies que sirven a varios inquilinos.

Por qué el levantamiento es decisivo

Un cálculo de superficies de alquiler necesita algo más que medidas exteriores: necesita asignar cada superficie a una unidad de alquiler o a las zonas comunes. Esta asignación se hace durante el levantamiento del estado actual y después solo puede establecerse con un nuevo esfuerzo. Por eso, si usted necesita un cálculo de superficies de alquiler, indíquelo antes del levantamiento.

En disputas sobre superficies de alquiler o reparto de gastos comunes, el punto decisivo es un cálculo documentado y trazable en un momento definido.

Por qué un acuerdo sectorial y no una norma

La MF-GIF no se aplica por ley. Se aplica porque el contrato de arrendamiento remite a ella. No es una desventaja, sino la razón de su difusión: surgió de la práctica del arrendamiento y responde a preguntas que una norma de superficies ni siquiera plantea.

La estructura: superficie propia más cuota

La superficie de alquiler de un inquilino consta de dos partes. Por un lado, la superficie que usa en exclusiva: su oficina, su almacén, su superficie de venta. Por otro, una cuota de las superficies que usan todos – vestíbulo, pasillos, aseos, salas técnicas, en la medida en que sirvan al arrendamiento.

La cuota se reparte mediante una clave, normalmente en proporción a las superficies de uso exclusivo. De ello se deriva algo que sorprende en el día a día: la superficie de alquiler de un inquilino cambia sin que ocurra nada en su propia superficie. Si un vecino se marcha y su superficie se divide de otro modo, la cuota repercutida varía.

Relación con la DIN 277

Ambas no se contradicen, responden a preguntas distintas. La DIN 277 proporciona las superficies de planta, la materia prima. La MF-GIF decide cuáles de esas superficies son arrendables y cómo se asignan.

Por eso, en la práctica, ambos datos se derivan del mismo cálculo de superficies: las superficies de planta para la explotación, los costes y el CAFM; las superficies de alquiler para el contrato. Si se tomaran por separado, serían dos proyectos, con el riesgo de que no encajen entre sí.

Dónde se atasca en la práctica

• Salas técnicas. Que una sala técnica sirva al arrendamiento o al edificio es una asignación y no una medición, y por tanto negociable.
• Superficies para varios inquilinos, pero no para todos. Un pasillo que solo da acceso a dos de cinco unidades no entra en la clave general.
• Sótanos y superficies auxiliares. Las superficies de almacén y archivo se valoran a menudo de forma distinta a las superficies útiles principales.
• El plano como anexo. Una relación de superficies sin el plano en que se basa no es verificable. Ambos deben figurar como anexos del contrato.