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Análisis de emplazamiento: riesgos naturales y climáticos del lugar

Un edificio permanece sesenta años en el mismo sitio. A qué peligros está expuesto ese sitio determina la asegurabilidad, el coste de mantenimiento y, cada vez más, la financiación. La pregunta no es nueva; lo nuevo es que hay que responderla.

De qué se trata

No de una previsión meteorológica, sino de una clasificación: en qué medida está afectado este emplazamiento en comparación con otros, y qué se deriva de ello para el edificio que hay allí.

Los cinco peligros de los que se trata

  • Lluvia torrencial. No el cauce cercano, sino el agua que no desagua. Afecta a emplazamientos sin ninguna exposición a avenidas.
  • Inundación. La avenida fluvial y el ascenso del nivel freático son dos preguntas distintas con dos respuestas distintas.
  • Calor. Más relevante para la explotación que para la estructura: carga de refrigeración, confort, instalaciones técnicas.
  • Viento. Cubierta, fachada y todo lo que va fijado a ellas.
  • Granizo. El daño que más se subestima, porque rara vez alcanza la estructura y casi siempre la envolvente.

Los mapas públicos de peligrosidad de los estados federados alemanes responden a los dos primeros para la ubicación. Lo que no responden es la pregunta sobre el edificio: dónde está la cota de terreno acabado, dónde las ventanas del sótano, cómo desagua la cubierta, a qué altura están las instalaciones.

Por qué los datos del edificio forman parte de esto

Un mapa de peligrosidad conoce celdas de una malla, no edificios. Dice que una zona está afectada, no si el hueco por el que entraría el agua está veinte centímetros por encima del nivel de referencia.

Justamente esos datos se obtienen de todos modos en un levantamiento: cotas del terreno en DHHN2016, alturas de huecos, geometría de cubierta, posición de las instalaciones técnicas. Del mismo levantamiento del que salen el modelo del terreno y de superficie y la ortofoto salen también los valores con los que calcula un análisis de emplazamiento. No hace falta una segunda visita.

Cuándo surge la necesidad

  • Due diligence de compra, cuando el riesgo entra en el precio
  • Obligaciones de reporte para las que hay que acreditar riesgos del emplazamiento
  • Conversaciones con la aseguradora tras un siniestro o antes de una revaloración
  • Proyecto de rehabilitación, cuando las medidas de protección deben proyectarse en lugar de añadirse después

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