Explotación y CAFM
Base de datos CAFM: los datos del existente sobre los que funciona cualquier sistema de facility management
No somos el sistema CAFM. Somos la base de datos que hay debajo.
Qué llega al sistema
No solo muros y locales, sino también las instalaciones que hay detrás. La imagen muestra un modelo parcial de la instalación eléctrica: la misma captura, otra restitución.
Un sistema CAFM vale lo que valen los datos que contiene. Levantamos su patrimonio edificado y lo preparamos de modo que pueda importarse, con independencia del sistema que use hoy o del que adquiera dentro de cinco años.
Tres preguntas para su gestión de edificios
¿Cuándo se actualizaron por última vez sus planos del existente? Si la respuesta es anterior a la última reforma, su explotación trabaja sobre una base que ya no existe.
¿Puede acreditar sin lagunas cada obligación legal de revisión? Para la responsabilidad del explotador basta una sola revisión caducada para plantear la cuestión.
¿Conoce el estado de cada una de sus instalaciones? Sin datos estructurados de instalaciones, el mantenimiento sigue siendo reacción y no planificación.
De dos casas, una sola solución
Metrika360, el edificio. La base geométrica: escaneo láser 3D y nube de puntos, plantas 2D en DWG, modelo BIM en Revit o IFC, libro de estancias con superficies según DIN 277, secciones y alzados, plano de situación, recorrido virtual 3D, tomas con dron. Anclaje normativo: DIN 277.
AdvisoRE, las instalaciones. Datos alfanuméricos de instalaciones y asesoramiento en FM: levantamiento de la técnica del edificio, evaluación del estado según VDMA 24186, acreditaciones de mantenimiento y revisión, asesoramiento CAFM y el modelo de datos de instalaciones. Anclaje normativo: DIN 276, grupo de costes 400.
Una captura. Un modelo de datos. Un interlocutor.
Qué se entrega al final
Cuatro entregables a partir de una captura. Cuáles se necesitan lo decide el sistema al que van destinados.
| Componente | Qué es |
|---|---|
| Planta | la capa de dibujo con polígonos de local a la que se engancha el sistema CAFM |
| Libro de estancias | número de local, superficie, uso, acabado: la mitad alfanumérica |
| Juego de planos | plantas, secciones y alzados en un solo juego, a escala |
| Modelo del existente | elementos con atributos, cuando se sigue proyectando sobre él |
Tres razones para esta base de datos
Neutral respecto al fabricante. La entrega se hace en formatos abiertos: IFC, DWG y un libro de estancias en Excel. Así los datos funcionan en cualquier sistema CAFM, también cuando la decisión sobre el sistema está pendiente o se revisa más adelante.
Edificio e instalaciones. Metrika360 levanta el edificio según DIN 277 y nuestro socio AdvisoRE las instalaciones técnicas según DIN 276. Una captura, un modelo de datos, un interlocutor: en Alemania solo unos pocos proveedores lo ofrecen de una sola mano.
Listo para importar. No recibe datos brutos, sino datos maestros importables: libro de estancias, superficies según DIN 277, listas de puertas y ventanas y datos estructurados de instalaciones. Si lo desea, con dibujo de muestra e importación de prueba en su sistema de destino.
En cinco pasos hacia la gestión digital del edificio
1 · Reunión inicial. Fijamos el alcance, el sistema de destino y la directriz CAD según la cual se prepara todo.
2 · Captura. Levantamiento con mobile mapping y escaneo láser terrestre, con el edificio en uso y una visita por edificio.
3 · Procesado. Registro en una nube de puntos global georreferenciada, depuración y control de calidad.
4 · Preparación de datos. Derivación de las plantas, polígonos de local y de superficie, sellos según su directriz, libro de estancias como lista estructurada.
5 · Entrega al CAFM. Entrega lista para importar, si se desea con importación de prueba, para que conste que la importación funciona.
Pensado para muchas propiedades, no para una
La diferencia entre un edificio y una cartera no es la superficie, sino la logística. Por eso nuestro procedimiento está concebido para trabajo en serie:
Una visita por edificio. Se captura en movimiento, a 1.000-1.500 m² por hora, con el edificio en uso. Un colegio queda levantado en una mañana y nadie tiene que desplazarse una segunda vez.
Rutas por paquetes. Medimos las propiedades agrupadas en rutas semanales, planificadas por regiones. Eso acorta trayectos, simplifica la coordinación y hace previsibles las fechas de entrega.
Anunciado, no por sorpresa. Los responsables del inmueble y los usuarios reciben nuestra carta informativa y el aviso de cita al menos diez días laborables antes de la visita. Atendemos las fechas preferidas de la administración siempre que el plan de rutas lo permita.
Atributos estructurados in situ. Los datos alfanuméricos como uso, acabado o equipamiento los registra nuestra propia DokuApp durante el recorrido, asignados local por local mediante el número y escritos en directo en la base de datos.
Piloto antes de la serie. Todo proyecto de cartera empieza con un levantamiento piloto: un inmueble, de ahí un dibujo de muestra y una importación de prueba en su sistema CAFM, y después el acuerdo final sobre cajetín, capas y atributos. Solo cuando la importación funciona de forma demostrada arranca el resto.
Avance visible. La dirección del proyecto y el reporte se llevan por nuestro sistema de gestión de proyectos. En los intervalos acordados usted ve qué está medido, dibujado, comprobado y entregado.
¿Por qué ahora?
Obligaciones del explotador. Sin una base de datos sólida, el cumplimiento de las obligaciones del explotador no puede acreditarse cuando hace falta.
Cambio demográfico. El conocimiento acumulado sobre el patrimonio suele estar ligado a personas concretas y se va con ellas.
Contratos antiguos sin revisar. Los contratos siguen vigentes sin que se contrasten prestación y costes con el patrimonio real.
ESG y obligaciones de reporte. Las obligaciones de reporte presuponen datos sólidos de edificios e instalaciones, no estimaciones.
Para quién trabajamos
Sector público. Superficies según DIN 277 para el reparto presupuestario, acreditaciones de revisión sin lagunas y una base de datos que sigue siendo utilizable con independencia del sistema adquirido por licitación.
Sector residencial. Datos del existente actualizados sobre grandes carteras como base para la rehabilitación energética y las obligaciones de reporte.
Bancos y aseguradoras. Datos fiables del existente para redes de oficinas y edificios administrativos: superficies para reparto y arrendamiento, acreditaciones de revisión para las obligaciones del explotador y base de reporte para ESG. Captura durante la actividad comercial, con las zonas sensibles acordadas de antemano.
Industria y grupos inmobiliarios. Catastros de planta y de cartera, seguridad de instalaciones y captura rápida de grandes superficies sin interrumpir la producción.
Los términos de su licitación
Este servicio se licita con nombres distintos. Para que quede claro que en todos los casos se habla de lo mismo:
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Captura de datos del existente | el término que aparece en los pliegos alemanes. «Captura de datos de edificios» se usa como sinónimo. |
| Libro de estancias | los datos alfanuméricos por local, como lista estructurada de Excel |
| Polígonos de local | superficies cerradas en el dibujo mediante las cuales el sistema enlaza superficie y libro de estancias. Sin ellos no puede importarse ninguna planta. |
| Sello de local | la rotulación por local con número, denominación y superficie útil neta, más el sello de superficie construida bruta por planta |
Según qué norma se calcula
Para las superficies rige la DIN 277 con superficie construida bruta, superficie de elementos y superficie útil interior, así como su reparto en superficie de uso, técnica y de circulación. En inmuebles residenciales se añade el reglamento alemán de superficie habitable; en superficies arrendables comerciales, la directriz MF-GIF. Qué dato rige y cuándo se explica en medición de superficies. Las instalaciones técnicas van según la DIN 276. Cuando el explotador remite a las directrices GEFMA, ajustamos estructura y entrega a ellas.
Los referentes normativos de la entrega
Cuatro conceptos deciden si una entrega de datos puede licitarse y recibirse. Cada uno tiene su entrada de glosario; aquí van en su contexto:
- IFC (ISO 16739) como formato de modelo neutral respecto al fabricante.
- CAFM Connect como el estándar que se apoya en IFC y fija cómo deben estructurarse los datos de locales e instalaciones. Metrika360 es miembro del CAFM RING.
- COBie como forma de entrega tabular, exigida sobre todo en proyectos de carácter internacional.
- GEFMA 444 como certificación del software CAFM: indica qué estructuras procesa de forma acreditada el sistema receptor.
Qué ocurre cuando estas preguntas se plantean solo al importar se explica en el artículo por qué fracasan las importaciones CAFM.
Para seguir leyendo
- Libro de estancias – qué contiene por local
- Planos 2D del existente – la geometría que acompaña al libro de estancias
- Medición de superficies – según qué regla nacen las superficies
- Escaneo láser 3D – la captura con el edificio en uso
- Recorridos virtuales – la interfaz transitable de su CAFM
- Modelo de instalaciones – la técnica como geometría, complemento de los datos de instalaciones
Preguntas frecuentes sobre la base de datos CAFM
Fundamentos
¿Qué es el CAFM y para qué se necesita?
CAFM son las siglas de Computer Aided Facility Management. Se refiere al software que dirige y documenta digitalmente la explotación del edificio: gestión de superficies, mantenimiento y conservación, limpieza, sistemas de cierre, contratos, gestión energética, avisos de avería y administración de instalaciones. El beneficio surge de que todos los datos relevantes del inmueble estén disponibles y sean analizables en un solo sitio.
¿Cómo llegan los datos del existente a un sistema CAFM?
Mediante un levantamiento estructurado. El edificio se captura con escaneo láser, de la nube de puntos se derivan las plantas y se les añaden polígonos de local y de superficie, además de sellos de local. Junto con el libro de estancias como lista alfanumérica se obtiene un conjunto de datos importable en el sistema correspondiente.
¿Qué es un libro de estancias?
El libro de estancias es el registro de datos maestros central de un sistema CAFM. Enumera para cada local sus características descriptivas: número y denominación, superficie útil neta, acabado de suelo, de paredes y techo, altura libre, puertas y ventanas con medidas y equipamiento fijo. Se entrega como lista estructurada de Excel.
Normas y formatos
¿Cuál es la diferencia entre DIN 277 y DIN 276?
La DIN 277 regula la determinación de superficies y volúmenes en edificación; de ella salen valores como superficie construida bruta, superficie útil interior, superficie de uso, técnica y de circulación. La DIN 276, en cambio, estructura los costes de la construcción; el grupo de costes 400 abarca las instalaciones técnicas. En corto: la DIN 277 describe las superficies, la DIN 276 las instalaciones.
¿Debe estar decidido el sistema CAFM de antemano?
No. La preparación se hace de forma neutral en IFC, DWG y Excel. Esos formatos son legibles en los sistemas habituales, de modo que la captura puede empezar con independencia de la decisión sobre el sistema y los datos siguen siendo utilizables tras un cambio posterior. Si el sistema ya está decidido, preparamos además contra su modelo de datos y probamos la importación: las tres preguntas al respecto.
¿Qué formatos recibo?
Planos 2D del existente en DWG, preparados según su directriz CAD; el libro de estancias y los cuadros de superficies en Excel y, cuando un modelo forma parte del encargo, IFC como formato neutral. Además recibe los planos en PDF.
Proceso y calidad
¿Cómo se desarrolla un proyecto sobre muchas propiedades?
En dos fases. La fase piloto entrega, sobre un inmueble, un dibujo de muestra y una importación de prueba en su sistema; con eso se acuerdan de forma definitiva el cajetín, las capas y los atributos. La fase principal mide entonces por paquetes en rutas semanales, con una visita por edificio y entrega sucesiva. Aviso a los responsables del inmueble al menos diez días laborables antes, con carta informativa para los usuarios.
¿Qué es la DokuApp y cómo asegura la calidad de los datos?
La DokuApp es nuestra aplicación en navegador para capturar atributos in situ. El uso del local, los acabados, las ventanas y puertas, el equipamiento y otras características exigidas se registran local por local durante el recorrido y se escriben en directo en una base de datos, asignados de forma inequívoca a los datos CAD mediante el número de local. Un proceso de captura fijo garantiza que no se olvide nada. Los mismos datos sirven después como validador contra las plantas, antes de que se ejecute la importación en su sistema.
¿Cómo aseguran la calidad en cientos de edificios?
Mediante fases de comprobación separadas: control visual de la nube de puntos todavía in situ, comprobación en varias fases de geometría, estructura de capas, lógica de numeración y datos alfanuméricos contra la directriz CAD en oficina, e importación de prueba antes de la entrega en serie. Además, en cada proyecto se genera un recorrido virtual de 360 grados. Preguntas del tipo «¿de verdad no hay radiador en esta estancia?» se aclaran en minutos, sin que nadie tenga que desplazarse otra vez.
¿Por qué Metrika360?
Porque el edificio y las instalaciones vienen de una sola mano, la entrega es neutral respecto al fabricante y la importación se prueba de forma demostrada antes de la entrega en serie. Y porque la captura escala: una visita por edificio, de 1.000 a 1.500 m² por hora, por paquetes sobre carteras enteras y con los edificios en uso.
¿Tiene un proyecto del que le gustaría hablar?
Los términos de su licitación
Este servicio se licita con nombres distintos. Para que quede claro que en todos los casos se habla de lo mismo:
- Captura de datos del existente — el término que aparece en los pliegos alemanes. «Captura de datos de edificios» se usa como sinónimo.
- Libro de estancias — los datos alfanuméricos por local, como lista estructurada de Excel.
- Polígonos de local — superficies cerradas en el dibujo mediante las cuales el sistema enlaza superficie y libro de estancias. Sin ellos no puede importarse ninguna planta.
- Sello de local — la rotulación por local con número, denominación y superficie útil neta, más el sello de superficie construida bruta por planta.
Según qué norma se calcula
Para las superficies rige la DIN 277 en su versión de 2016, con superficie construida bruta, superficie de elementos y superficie útil interior, así como su reparto en superficie de uso, técnica y de circulación. En inmuebles residenciales se añade el reglamento alemán de superficie habitable; en superficies arrendables comerciales, la directriz MF-GIF. Qué dato rige y cuándo se explica en DIN 277 o reglamento de superficie habitable. Las instalaciones técnicas van según la DIN 276, grupo de costes 400. Cuando el explotador remite a las directrices GEFMA, ajustamos estructura y entrega a ellas.