CAFM y explotación
Medición de superficies: qué superficie vale y cuándo
Para un mismo edificio, la DIN 277, el reglamento alemán de superficie habitable y la MF-GIF pueden dar cifras distintas. No es una contradicción, sino una cuestión de finalidad. Quien encarga una superficie sin nombrar la regla obtiene una cifra que es correcta en algún sitio y que no sostiene nada en caso de litigio.
Tres normativas, tres finalidades
La DIN 277 describe las superficies en edificación: superficie construida bruta, superficie útil interior y su reparto en superficie de uso, técnica y de circulación. Es la base para la estimación de costes, el proyecto y casi cualquier indicador de explotación.
El reglamento alemán de superficie habitable (Wohnflächenverordnung) determina la superficie habitable para contratos de alquiler y compraventa de vivienda. Computa las zonas bajo cubierta inclinada de forma escalonada y los balcones de manera proporcional; la DIN 277 no conoce ninguna de las dos cosas.
La MF-GIF es la directriz sectorial de la gif para superficies arrendables en inmuebles comerciales. No es una norma DIN, pero sí el estándar en los contratos de arrendamiento: regula qué superficies cuentan como arrendables y cómo se reparten las zonas comunes. Desde 2023 refunde en un solo texto las antiguas directrices separadas para local comercial, arrendamiento y vivienda (MF/G, MF/V, MF/W); los contratos antiguos siguen remitiendo a menudo a MF/G o MF/V. Rige lo que diga el contrato, y eso es justo lo que anotamos en el cajetín.
La diferencia entre la DIN 277 y el reglamento de superficie habitable surge siempre en los mismos tres puntos: cubiertas inclinadas, balcones y locales auxiliares.
Dónde nace la superficie
No en la tabla, sino en el polígono del local. Una superficie que figura solo como texto en el plano es visible, pero no explotable, y al importarla a un sistema de destino se pierde.
Quién exige qué superficie
| Motivo | Regla | Particularidad |
|---|---|---|
| Arrendamiento comercial | MF-GIF | con el reparto de zonas comunes desglosado |
| Arrendamiento de vivienda | WoFlV | cubiertas inclinadas escalonadas, balcones proporcionales |
| Licitación de limpieza | DIN 277 | superficies de uso, separadas por acabado |
| Reparto de superficies en explotación | DIN 277 | la única de las tres que describe el edificio entero |
| Estimación de costes y proyecto | DIN 277 | superficie construida bruta |
| Solicitudes de ayudas y acreditaciones | DIN 277 | con fecha de levantamiento documentada |
En la práctica se necesitan varias. De un mismo levantamiento pueden derivarse todas; aplicar después una segunda regla es trabajo sobre el mismo dibujo, no una segunda visita.
Cómo lo entregamos
Las superficies nacen en el polígono del local del plano del estado existente, no como texto al lado. Se entregan como tabla de superficies y como propiedad del polígono, de modo que ambas cosas encajen y nada se pierda al importar, con la misma estructura que en el libro de estancias.
Qué regla se aplica se fija antes del cálculo y se anota en el cajetín, junto con su versión y la fecha de levantamiento. Una superficie sin su regla no vale nada en caso de litigio.
Y la base es una medición, no un plano antiguo: quien copia superficies de la documentación existente hereda sus errores y los arrastra al alquiler, al reparto y a las ayudas. Cómo se realiza el levantamiento se explica en escaneo láser 3D.
Para seguir leyendo
- Libro de estancias – los atributos que acompañan a la superficie
- Planos 2D del existente – donde nace el polígono del local
- Base de datos CAFM – para qué se necesitan las superficies en explotación
- Escaneo láser 3D – la medición como base
- MF-GIF – la directriz para superficies arrendables comerciales, como entrada de glosario
- DIN 276 y grupo de costes 400 – según qué se ordenan las instalaciones técnicas
Preguntas frecuentes sobre la medición de superficies
¿Por qué la DIN 277 y el reglamento de superficie habitable dan cifras distintas?
Porque computan de forma distinta. El reglamento de superficie habitable solo cuenta las zonas bajo cubierta inclinada a partir de un metro de altura libre, y entre uno y dos metros solo la mitad; los balcones y terrazas entran por regla general al veinticinco por ciento, como máximo al cincuenta. La DIN 277 no conoce esas reducciones e indica la superficie completa. La misma vivienda bajo cubierta puede ser, por tanto, apreciablemente mayor según la DIN 277 que según el reglamento.
¿Qué tipos de superficie distingue la DIN 277?
La superficie construida bruta como suma de todas las plantas, la superficie ocupada por los elementos constructivos y la superficie útil interior como resto aprovechable. Esta última se divide en superficie de uso, superficie técnica y superficie de circulación. Para la explotación y la comparativa, la superficie de uso suele ser la cifra decisiva.
¿Qué se aplica a las superficies arrendables comerciales?
La MF-GIF, salvo que el contrato de arrendamiento disponga otra cosa. Los contratos antiguos siguen remitiendo a menudo a MF/G o MF/V; en ese caso rige la versión allí citada. Medimos según la regla que figura en el contrato y la hacemos constar en el cajetín.
¿Pueden calcularse varias clases de superficie a partir de un levantamiento?
Sí, es lo habitual. La geometría procede de la misma nube de puntos; solo cambian las reglas de cómputo. La DIN 277 para la explotación y el reglamento de superficie habitable para el arrendamiento a partir de una sola visita es lo normal, y una regla añadida después no exige una nueva visita.
¿Es sólida la medición de superficies en caso de litigio?
Sí, si hay tres cosas documentadas: la regla aplicada junto con su versión, la fecha de levantamiento y que la superficie nazca en el polígono del local y no como simple texto. Así es exactamente como entregamos. La nube de puntos queda archivada como prueba de la medición.
Ya tenemos superficies en nuestros planos antiguos. ¿No basta con eso?
Normalmente no. Los planos antiguos muestran el estado del momento en que se hicieron, no el actual, y sus superficies se calcularon a menudo con reglas ya derogadas. Quien basa en ellos el alquiler, el reparto o las ayudas arrastra la desviación año tras año. Una medición nueva a partir de un levantamiento actual cuesta una vez y sostiene de forma duradera.