Standortanalyse: Naturgefahren und Klimarisiken am Standort
Ein Gebäude steht sechzig Jahre an derselben Stelle. Welchen Gefahren diese Stelle ausgesetzt ist, entscheidet über Versicherbarkeit, Instandhaltungsaufwand und heute zunehmend über die Finanzierung. Die Frage ist nicht neu; neu ist, dass sie beantwortet werden muss.
Worum es geht
Nicht um eine Wettervorhersage, sondern um eine Einordnung: Wie stark ist dieser Standort betroffen, verglichen mit anderen, und was folgt daraus für das Gebäude, das dort steht.
Die fünf Gefahren, um die es geht
- Starkregen. Nicht das Gewässer in der Nähe, sondern Wasser, das nicht abfließt. Betrifft Standorte ohne jede Hochwasserlage.
- Hochwasser. Flusshochwasser und Grundhochwasser sind zwei verschiedene Fragen mit zwei verschiedenen Antworten.
- Hitze. Für den Betrieb relevanter als für den Bestand: Kühllast, Aufenthaltsqualität, technische Anlagen.
- Sturm. Dach, Fassade und alles, was daran befestigt ist.
- Hagel. Der Schaden, der am häufigsten unterschätzt wird, weil er selten das Tragwerk trifft und fast immer die Hülle.
Öffentliche Gefahrenkarten der Länder beantworten die ersten beiden für die Lage. Was sie nicht beantworten, ist die Frage nach dem Gebäude: Wo liegt die Geländeoberkante, wo die Kellerfenster, wie ist das Dach entwässert, welche Technik steht wie hoch.
Warum die Gebäudedaten dazugehören
Eine Gefährdungskarte kennt Rasterzellen, kein Gebäude. Sie sagt, dass ein Bereich betroffen ist — nicht, ob die Öffnung, durch die das Wasser hineinliefe, zwanzig Zentimeter höher liegt als der maßgebende Wasserstand.
Genau diese Angaben fallen bei einer Aufnahme ohnehin an: Geländehöhen in DHHN2016, Öffnungshöhen, Dachgeometrie, die Lage technischer Anlagen. Aus derselben Aufnahme, aus der Gelände- und Oberflächenmodell und Orthophoto entstehen, kommen auch die Werte, mit denen eine Standortbetrachtung rechnet. Es braucht keinen zweiten Termin.
Wann der Anlass entsteht
- Ankaufsprüfung, wenn das Risiko in den Preis eingeht
- Berichtspflichten, für die Standortrisiken zu belegen sind
- Versicherungsgespräche nach einem Schaden oder vor einer Neubewertung
- Sanierungsplanung, wenn Schutzmaßnahmen mitgeplant werden sollen statt später nachzurüsten
Weiterführend
- Geländemodell – Höhen als vereinbartes Aufmaß, die Grundlage jeder Wasserfrage
- Orthophoto – der Standort maßhaltig von oben
- Drohnenvermessung – die Aufnahme, aus der beides entsteht
- DGNB-Beratung – wo Standortrisiken in die Zertifizierung eingehen
- Georeferenzierung – warum der Lagebezug hier zwingend ist