Immobilier résidentiel : données d’existant pour le secteur du logement
Pour une grande partie du parc de logements allemand, il n’existe pas de plans exploitables. Ce qui existe date de la construction et ne montre ni les transformations des dernières décennies ni les surfaces habitables actuelles. Nous relevons l’existant en site occupé et livrons les documents avec lesquels la gestion, la location et la rénovation peuvent travailler.
Le cas typique : un bâtiment qui a évolué, sans plan
Un immeuble de rapport de la fin du XIXe siècle, transformé à plusieurs reprises, surélevé, avec des logements regroupés. Pour la gestion, il ne faut pas ici un dessin d’architecte, mais des surfaces qui tiennent devant un tribunal et face au locataire.
Nous relevons les logements sans interrompre leur occupation et livrons des surfaces selon la DIN 277 ou selon le règlement allemand des surfaces habitables (WoFlV) — selon l’usage auquel elles sont destinées.
Où cela coince
La lacune apparaît rarement dans la gestion courante, mais toujours lorsqu’une décision a besoin de chiffres. Avant une rénovation, c’est la géométrie qui manque ; avant une relocation, une surface habitable fiable ; avant une vente, les documents pour l’audit de l’acquéreur. Chaque logement est alors mesuré séparément, le plus souvent par des intervenants différents, avec des résultats qui ne sont pas comparables.
À cela s’ajoute l’accès. Un immeuble habité ne se parcourt pas comme un gros œuvre. Chaque rendez-vous supplémentaire signifie un nouvel avis, de nouvelles annulations et de nouvelles reprises.
Quand le besoin apparaît
- Acquisition ou cession d’un parc, lorsque les documents ne résistent pas à l’audit
- Rénovation énergétique, installation d’un ascenseur ou modification de plan
- Division en copropriété selon la WEG (loi allemande sur la copropriété) et les plans de division nécessaires
- Litige sur la surface habitable dans le cadre d’un bail
- Constitution d’une documentation de patrimoine ayant la même structure pour tous les biens
Comment nous relevons
Nous relevons les espaces intérieurs par mobile mapping. L’opérateur porte un scanner laser sur lui et traverse le logement ; le scan se fait en marchant, sans trépied et sans installation. Nous utilisons pour cela un NavVis VLX. Pour un logement moyen, cela représente quelques minutes de présence au lieu d’une demi-heure, et pour l’immeuble un seul rendez-vous au lieu d’une série de rendez-vous.
Nous relevons l’enveloppe du bâtiment par lasergrammétrie terrestre, complétée si nécessaire par un survol de drone pour la toiture et la façade. Le résultat est fidèle aux cotes, précis à 2 à 3 cm et cohérent en lui-même, car tous les niveaux proviennent du même relevé.
Pour informer les locataires, nous mettons à disposition un courrier préparé. Il répond aux questions qui, d’expérience, viennent en premier : combien de temps, qui entre dans le logement, qu’est-ce qui est enregistré.
Ce que vous recevez
- Plans d’étage en DWG et PDF, en règle générale à l’échelle 1:100
- Surfaces habitables selon le règlement allemand des surfaces habitables, sur demande en plus les surfaces selon la DIN 277
- Carnet des locaux sous forme de liste structurée par logement et par pièce
- Coupes et façades lorsqu’une rénovation est prévue
- Visite virtuelle pour la location et pour la concertation interne
Les formats sont indépendants de tout éditeur. Ils s’intègrent dans votre logiciel de gestion, dans un système CAFM et dans l’environnement CAO de votre bureau d’études.
Comment se déroule un relevé en immeuble habité
La partie organisationnelle est ici plus importante que la partie métrologique. Ce déroulement a fait ses preuves :
- Avis préalable suffisamment tôt. Nous mettons à disposition un courrier préparé qui répond aux questions qui, d’expérience, viennent en premier : combien de temps, qui entre dans le logement, qu’est-ce qui est enregistré.
- Un rendez-vous par cage d’escalier, pas par logement. Nous avançons de logement en logement au lieu de planifier chacun séparément. Cela divise les annulations par deux.
- Une date de rattrapage dès le départ. À chaque visite, certains logements ne sont pas accessibles. Un second passage est prévu, pas improvisé.
- Accompagnement par le gestionnaire de l’immeuble. Lorsqu’une personne de l’immeuble est présente, le nombre d’accès refusés diminue nettement.
Concernant l’enregistrement : outre la géométrie, le procédé produit aussi des images panoramiques. Lorsque ce n’est pas souhaité, nous désactivons la prise de vue et ne livrons que les données de mesure. Pour les parcs de logements, c’est la règle.
Ce qui distingue un parc d’un immeuble
Pour un bien, le relevé est le travail. Pour quarante, c’est l’homogénéité.
Structure, calques, système de numérotation des locaux et étendue des attributs sont définis une fois et appliqués à chaque bien. C’est seulement ainsi que l’on peut comparer les surfaces entre les biens, établir des indicateurs et lancer des appels d’offres pour des contrats-cadres sur la base de chiffres fiables. Sans cette définition, on obtient une collection de plans dont on ne peut rien calculer.
Il s’est avéré utile de mener un bien jusqu’au bout – jusque dans le logiciel de gestion – et seulement ensuite de commander les autres. Ce qui apparaît sur le premier aurait sinon dû être corrigé quarante fois. Pour en savoir plus : saisie des données d’existant.
Pour aller plus loin
- Saisie des données d’existant – l’ensemble des prestations
- Carnet des locaux – quelles informations sont relevées par local
- DIN 277 ou règlement des surfaces habitables – quelle surface s’applique quand
- Visites virtuelles – une visite navigable issue du même relevé
- Plans d’existant numériques – plans, coupes, façades
- Mobile mapping ou terrestre – quel procédé convient quand
- Documents types – exemples et courrier aux locataires
Questions fréquentes
Les logements doivent-ils être vides ?
Non. Les meubles et l’aménagement ne gênent pas le relevé. Nous complétons les surfaces de mur masquées à partir des prises de vue voisines. Seuls les passages empruntés doivent être dégagés.
Combien de temps restez-vous dans un logement ?
Avec le mobile mapping, quelques minutes par logement. Le temps nécessaire dépend du nombre de pièces, pas de la surface.
Des photos sont-elles prises ?
Outre le nuage de points, le procédé produit aussi des images panoramiques. Si vous ne le souhaitez pas, nous désactivons la prise de vue et ne livrons que la géométrie.
Quelle surface habitable livrez-vous ?
La norme est le règlement allemand des surfaces habitables, car il s’applique aux baux. Nous livrons en plus les surfaces selon la DIN 277 lorsque les chiffres sont destinés à un système CAFM ou à une comptabilité analytique.
Pouvez-vous relever tout un parc de manière homogène ?
Oui, et c’est là le véritable intérêt. Nous définissons une fois la structure, les calques et l’étendue des attributs et les appliquons à tous les biens, afin que les données restent comparables.