Inmuebles residenciales: datos del estado actual para el sector de la vivienda
Para una gran parte del parque de viviendas alemán no existen planos utilizables. Lo que hay procede de la época de construcción y no muestra ni las reformas de las últimas décadas ni las superficies habitables actuales. Levantamos el estado actual con el edificio habitado y entregamos la documentación con la que pueden trabajar la administración, el alquiler y la rehabilitación.
El caso típico: un edificio que ha ido creciendo, sin planos
Un bloque de finales del siglo XIX, reformado varias veces, recrecido, con viviendas unidas. Para su gestión no hace falta un dibujo de arquitectura, sino superficies que se sostengan ante un tribunal y ante el inquilino.
Levantamos las viviendas sin interrumpir su uso y entregamos superficies según DIN 277 o según el reglamento alemán de superficie habitable (WoFlV), según para qué se necesiten.
Dónde falla
La carencia rara vez se nota en la gestión diaria, sino siempre que una decisión necesita cifras. Antes de una rehabilitación falta la geometría; antes de un nuevo alquiler, una superficie habitable fiable; antes de una venta, la documentación para la revisión del comprador. Entonces se mide cada vivienda por separado, casi siempre por intervinientes distintos, con resultados que no se pueden comparar.
A ello se suma el acceso. Un edificio habitado no se puede recorrer como una obra en estructura. Cada cita adicional supone un nuevo aviso, más cancelaciones y más trabajo posterior.
Cuándo surge la necesidad
- Compra o venta de una cartera, cuando la documentación no supera la revisión
- Rehabilitación energética, instalación de un ascensor o modificación de la distribución
- División horizontal según la WEG (ley alemana de propiedad horizontal) y los planos de división necesarios para ello
- Litigio sobre la superficie habitable en un arrendamiento
- Creación de una documentación de cartera con la misma estructura para todos los inmuebles
Cómo levantamos
Capturamos los interiores con mobile mapping. El operador lleva un escáner láser sobre el cuerpo y recorre la vivienda; el escaneo se realiza caminando, sin trípode y sin montaje. Para ello se utiliza un NavVis VLX. Para una vivienda media, esto supone unos pocos minutos de presencia en lugar de media hora, y para el edificio una sola cita en lugar de una serie de citas.
La envolvente del edificio la levantamos con escaneo láser terrestre, completado si es necesario con un vuelo de dron para la cubierta y la fachada. El resultado es fiel a las medidas, con una precisión de 2 a 3 cm, y coherente en sí mismo, porque todas las plantas proceden del mismo levantamiento.
Para avisar a los inquilinos, facilitamos una carta preparada. Responde a las preguntas que, según la experiencia, surgen primero: cuánto tiempo, quién entra en la vivienda, qué se registra.
Qué recibe
- Plantas en DWG y PDF, por lo general a escala 1:100
- Superficies habitables según el reglamento alemán de superficie habitable y, si lo desea, también superficies según DIN 277
- Libro de estancias como lista estructurada por vivienda y estancia
- Secciones y alzados cuando hay una rehabilitación prevista
- Recorrido virtual para el alquiler y para la coordinación interna
Los formatos son neutrales respecto al fabricante. Funcionan en su software de administración, en un sistema CAFM y en el entorno CAD de su estudio de proyectos.
Cómo se desarrolla un levantamiento en un edificio habitado
Aquí la parte organizativa es mayor que la de medición. Este procedimiento ha dado buen resultado:
- Aviso con antelación. Facilitamos una carta preparada que responde a las preguntas que, según la experiencia, surgen primero: cuánto tiempo, quién entra en la vivienda, qué se registra.
- Una cita por escalera, no por vivienda. Avanzamos de vivienda en vivienda en lugar de programar cada una por separado. Eso reduce las cancelaciones a la mitad.
- Fecha de recuperación desde el principio. En cada visita hay algunas viviendas a las que no se puede acceder. Una segunda ronda está prevista, no improvisada.
- Acompañamiento de la administración de la finca. Cuando está presente alguien del edificio, el número de accesos denegados baja claramente.
Sobre el registro: además de la geometría, el procedimiento genera también imágenes panorámicas. Cuando no se desea, desactivamos la toma de imágenes y entregamos solo los datos de medición. En carteras de vivienda es lo habitual.
Qué distingue una cartera de un solo edificio
Con un inmueble, el trabajo es el levantamiento. Con cuarenta, es la uniformidad.
La estructura, las capas, el sistema de numeración de locales y el alcance de los atributos se definen una vez y se aplican a cada inmueble. Solo así se pueden comparar superficies entre inmuebles, elaborar indicadores y licitar contratos marco con cifras fiables. Sin esta definición se obtiene una colección de planos con la que no se puede calcular nada.
Ha dado buen resultado llevar un inmueble hasta el final – hasta dentro del software de administración – y solo después encargar los demás. Lo que se detecte en el primero habría tenido que corregirse, de lo contrario, cuarenta veces. Más información en captura de datos del estado actual.
Más información
- Captura de datos del estado actual – el alcance completo de la prestación
- Libro de estancias – qué datos se registran por estancia
- DIN 277 o reglamento de superficie habitable – qué superficie se aplica en cada caso
- Recorridos virtuales – un recorrido navegable a partir del mismo levantamiento
- Planos digitales del estado actual – plantas, secciones, alzados
- Mobile mapping o terrestre – qué procedimiento conviene en cada caso
- Documentos de muestra – ejemplos y la carta a los inquilinos
Preguntas frecuentes
¿Tienen que estar vacías las viviendas?
No. Los muebles y el mobiliario no estorban el levantamiento. Completamos las superficies de pared ocultas a partir de las tomas contiguas. Solo deben estar despejados los recorridos por los que se camina.
¿Cuánto tiempo están en una vivienda?
Con mobile mapping, unos pocos minutos por vivienda. El tiempo necesario depende del número de estancias, no de la superficie.
¿Se toman fotografías?
Además de la nube de puntos, el procedimiento genera también imágenes panorámicas. Si no lo desea, desactivamos la toma de imágenes y entregamos solo la geometría.
¿Qué superficie habitable entregan?
El estándar es el reglamento alemán de superficie habitable, porque es el que rige en los arrendamientos. Entregamos además superficies según DIN 277 cuando las cifras van a un sistema CAFM o a una contabilidad de costes.
¿Pueden levantar toda una cartera de forma homogénea?
Sí, y esa es la verdadera ventaja. Definimos una vez la estructura, las capas y el alcance de los atributos y los aplicamos a todos los inmuebles para que los datos sigan siendo comparables.