CAFM & Betrieb
Flächenermittlung: welche Fläche wann gilt
Für dasselbe Gebäude können DIN 277, Wohnflächenverordnung und MF-GIF unterschiedliche Zahlen liefern. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage des Zwecks. Wer eine Fläche beauftragt, ohne die Regel zu nennen, bekommt eine Zahl, die irgendwo stimmt und im Streitfall nirgends trägt.
Drei Regelwerke, drei Zwecke
DIN 277 beschreibt Grundflächen im Hochbau: Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und deren Aufteilung in Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche. Sie ist die Grundlage für Kostenermittlung, Planung und fast jede Betriebskennzahl.
Wohnflächenverordnung bestimmt die Wohnfläche für Miet- und Kaufverträge im Wohnbereich. Sie rechnet Dachschrägen gestaffelt an und Balkone anteilig; die DIN 277 kennt beides nicht.
MF-GIF ist die Branchenrichtlinie der gif für Mietflächen bei gewerblichen Immobilien. Keine DIN-Norm, aber in Mietverträgen der Standard: Sie regelt, welche Flächen als Mietfläche gelten und wie Gemeinschaftsflächen umgelegt werden. Seit 2023 führt sie die früheren Einzelrichtlinien für Geschäftsraum, Vermietung und Wohnen (MF/G, MF/V, MF/W) in einem Regelwerk zusammen; ältere Mietverträge verweisen häufig noch auf MF/G oder MF/V. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht, und genau das vermerken wir im Plankopf.
Der Unterschied zwischen DIN 277 und Wohnflächenverordnung entsteht immer an denselben drei Stellen: Dachschrägen, Balkone und Nebenräume.
Wo die Fläche entsteht
Nicht in der Tabelle, sondern am Raumpolygon. Eine Fläche, die nur als Text im Plan steht, ist sichtbar, aber nicht auswertbar, und beim Import in ein Zielsystem fällt sie heraus.
Wer welche Fläche verlangt
| Anlass | Regel | Besonderheit |
|---|---|---|
| Vermietung Gewerbe | MF-GIF | mit ausgewiesener Umlage der Gemeinschaftsflächen |
| Vermietung Wohnen | WoFlV | Dachschrägen gestaffelt, Balkone anteilig |
| Reinigungsausschreibung | DIN 277 | Nutzungsflächen, getrennt nach Belag |
| Flächenumlage im Betrieb | DIN 277 | die einzige der drei, die das ganze Gebäude beschreibt |
| Kostenermittlung und Planung | DIN 277 | Brutto-Grundfläche |
| Förderanträge und Nachweise | DIN 277 | mit dokumentiertem Aufnahmedatum |
In der Praxis werden mehrere gebraucht. Aus einer Aufnahme lassen sie sich alle ableiten; nachträglich eine zweite Regel anzusetzen ist Arbeit an derselben Zeichnung, kein zweiter Termin.
Wie wir das liefern
Die Flächen entstehen am Raumpolygon im Bestandsplan, nicht als Text daneben. Übergeben werden sie als Flächentabelle und als Eigenschaft am Polygon, damit beides zusammenpasst und beim Import nichts verlorengeht, in derselben Struktur wie beim Raumbuch.
Welche Regel gilt, wird vor der Auswertung festgelegt und im Plankopf vermerkt, samt Fassung und Aufnahmedatum. Eine Flächenangabe ohne ihre Regel ist im Streitfall wertlos.
Und die Grundlage ist eine Messung, kein Altplan: Wer Flächen aus Bestandsunterlagen abschreibt, erbt deren Fehler und rechnet sie in Miete, Umlage und Förderung fort. Wie die Aufnahme läuft, steht unter 3D-Laserscanning.
Weiterführend
- Raumbuch – die Attribute zur Fläche
- 2D-Bestandspläne – wo das Raumpolygon entsteht
- CAFM-Datenbasis – wofür die Flächen im Betrieb gebraucht werden
- 3D-Laserscanning – die Messung als Grundlage
- MF-GIF – die Richtlinie für gewerbliche Mietflächen, als Lexikoneintrag
- DIN 276 und KG 400 – wonach die technischen Anlagen geordnet werden
Häufige Fragen zur Flächenermittlung
Warum ergeben DIN 277 und Wohnflächenverordnung verschiedene Zahlen?
Weil sie unterschiedlich anrechnen. Die Wohnflächenverordnung zählt Flächen unter Dachschrägen erst ab einem Meter lichter Höhe und zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte; Balkone und Terrassen gehen in der Regel mit einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte. Die DIN 277 kennt diese Abschläge nicht und weist die volle Grundfläche aus. Dieselbe Dachgeschosswohnung kann deshalb nach DIN 277 spürbar größer sein als nach WoFlV.
Welche Flächenarten kennt die DIN 277?
Die Brutto-Grundfläche als Summe aller Grundrissebenen, die Konstruktions-Grundfläche der Bauteile und die Netto-Raumfläche als nutzbarer Rest. Die Netto-Raumfläche teilt sich in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Für Betrieb und Benchmarking ist meist die Nutzungsfläche die entscheidende Zahl.
Was gilt bei Gewerbemietflächen?
Die MF-GIF, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Ältere Verträge verweisen oft noch auf MF/G oder MF/V; dann gilt die dort genannte Fassung. Wir ermitteln nach der Regel, die im Vertrag steht, und weisen sie im Plankopf aus.
Können aus einer Aufnahme mehrere Flächenarten berechnet werden?
Ja, das ist der Normalfall. Die Geometrie kommt aus derselben Punktwolke, nur die Anrechnungsregeln unterscheiden sich. DIN 277 für den Betrieb und WoFlV für die Vermietung aus einem Termin ist Standard, eine später ergänzte Regel braucht keinen neuen Ortstermin.
Ist die Flächenermittlung im Streitfall belastbar?
Ja, wenn drei Dinge dokumentiert sind: die angewandte Regel samt Fassung, das Aufnahmedatum und die Entstehung der Fläche am Raumpolygon statt als bloße Textangabe. Genau so übergeben wir. Die Punktwolke bleibt als Messbeleg archiviert.
Wir haben doch Flächen in unseren alten Plänen. Reicht das nicht?
Meist nicht. Altpläne zeigen den Zustand ihrer Entstehung, nicht den heutigen, und ihre Flächen wurden oft nach inzwischen abgelösten Regeln gerechnet. Wer Miete, Umlage oder Förderung darauf stützt, schreibt die Abweichung jedes Jahr fort. Eine Neuermittlung aus aktueller Aufnahme kostet einmal und trägt dauerhaft.