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Wohnimmobilien: Bestandsdaten für die Wohnungswirtschaft

Für einen großen Teil des deutschen Wohnungsbestands gibt es keine verwertbaren Pläne. Was vorhanden ist, stammt aus der Bauzeit und zeigt weder die Umbauten der letzten Jahrzehnte noch die heutigen Wohnflächen. Wir nehmen den Bestand im bewohnten Objekt auf und liefern die Unterlagen, mit denen Verwaltung, Vermietung und Sanierung arbeiten können.

Promenade

Der typische Fall: gewachsener Bestand ohne Plan

Eine Zeile aus den Gründerjahren, mehrfach umgebaut, aufgestockt, zusammengelegt. Für die Bewirtschaftung braucht es hier keine Architekturzeichnung, sondern Flächen, die vor Gericht und vor dem Mieter Bestand haben.

Wir nehmen die Wohnungen im laufenden Betrieb auf und liefern Flächen nach DIN 277 oder nach Wohnflächenverordnung — je nachdem, wofür sie gebraucht werden.

Woran es scheitert

Die Lücke fällt selten beim Verwalten auf, sondern immer dann, wenn eine Entscheidung Zahlen braucht. Vor einer Sanierung fehlt die Geometrie, vor einer Neuvermietung die belastbare Wohnfläche, vor einem Verkauf die Unterlage für die Prüfung durch den Käufer. Dann wird jede Wohnung einzeln aufgemessen, meist von wechselnden Beteiligten, mit Ergebnissen, die sich nicht vergleichen lassen.

Dazu kommt der Zugang. Ein bewohntes Haus lässt sich nicht wie ein Rohbau begehen. Jeder zusätzliche Termin bedeutet eine weitere Ankündigung, weitere Absagen und weitere Nacharbeit.

Wann der Anlass entsteht

  • Ankauf oder Verkauf eines Bestands, wenn die Unterlagen die Prüfung nicht tragen
  • Energetische Sanierung, Aufzugseinbau oder Grundrissänderung
  • Aufteilung nach WEG und die dafür nötigen Aufteilungspläne
  • Streit über die Wohnfläche im Mietverhältnis
  • Aufbau einer Portfoliodokumentation, die für alle Objekte dieselbe Struktur hat

Wie wir aufnehmen

Die Innenräume erfassen wir mit Mobile Mapping. Der Aufnehmende trägt einen Laserscanner am Körper und geht durch die Wohnung; gescannt wird im Gehen, ohne Stativ und ohne Aufbau. Dabei kommt ein NavVis VLX zum Einsatz. Für eine durchschnittliche Wohnung bedeutet das wenige Minuten Anwesenheit statt einer halben Stunde, und für das Haus einen Termin statt einer Terminserie.

Die Gebäudehülle nehmen wir terrestrisch auf, bei Bedarf ergänzt durch eine Drohnenbefliegung für Dach und Fassade. Das Ergebnis ist maßhaltig und in sich stimmig, weil alle Geschosse aus derselben Aufnahme stammen.

Für die Ankündigung an die Mietparteien stellen wir ein vorbereitetes Anschreiben zur Verfügung. Es beantwortet die Fragen, die erfahrungsgemäß zuerst kommen: wie lange, wer betritt die Wohnung, was wird aufgezeichnet.

Was Sie bekommen

  • Geschossgrundrisse als DWG und PDF, im Regelfall im Maßstab 1:100
  • Wohnflächen nach Wohnflächenverordnung, auf Wunsch zusätzlich Grundflächen nach DIN 277
  • Raumbuch als strukturierte Liste je Wohnung und Raum
  • Schnitte und Ansichten, wenn eine Sanierung ansteht
  • Virtueller Rundgang für die Vermietung und für die interne Abstimmung

Die Formate sind herstellerneutral. Sie laufen in Ihre Verwaltungssoftware, in ein CAFM-System und in die CAD-Umgebung Ihres Planungsbüros.

Wie eine Aufnahme im bewohnten Haus abläuft

Der organisatorische Teil ist hier größer als der messtechnische. Bewährt hat sich dieser Ablauf:

  • Ankündigung mit Vorlauf. Wir stellen ein vorbereitetes Anschreiben zur Verfügung, das die Fragen beantwortet, die erfahrungsgemäß zuerst kommen: wie lange, wer betritt die Wohnung, was wird aufgezeichnet.
  • Ein Termin je Aufgang, nicht je Wohnung. Wir arbeiten uns durch, statt einzelne Wohnungen zu terminieren. Das halbiert die Absagen.
  • Ersatztermin von Anfang an. Bei jeder Begehung sind einige Wohnungen nicht zugänglich. Ein zweiter Durchgang ist eingeplant, nicht improvisiert.
  • Begleitung durch die Hausverwaltung. Wo jemand vom Haus dabei ist, sinkt die Zahl der verweigerten Zutritte deutlich.

Zur Aufzeichnung: Das Verfahren erzeugt neben der Geometrie auch Panoramabilder. Wo das nicht gewünscht ist, schalten wir die Bildaufnahme ab und liefern nur die Messdaten. Bei Wohnungsbeständen ist das der Regelfall.

Was ein Portfolio anders macht als ein Haus

Bei einem Objekt ist die Aufnahme die Arbeit. Bei vierzig ist es die Einheitlichkeit.

Struktur, Layer, Raumnummernsystematik und Attributumfang werden einmal festgelegt und auf jedes Objekt angewandt. Erst dadurch lassen sich Flächen zwischen Objekten vergleichen, Kennzahlen bilden und Rahmenverträge auf belastbaren Zahlen ausschreiben. Ohne diese Festlegung entsteht eine Sammlung von Plänen, aus der sich nichts rechnen lässt.

Bewährt hat sich, ein Objekt vollständig durchzuziehen – bis in die Verwaltungssoftware hinein – und erst danach die übrigen zu beauftragen. Was am ersten auffällt, hätte sonst vierzigmal korrigiert werden müssen. Mehr dazu unter Bestandsdatenerfassung.

Weiterführend

Häufige Fragen

Müssen die Wohnungen leer sein?

Nein. Möbel und Einrichtung stören die Aufnahme nicht. Verdeckte Wandflächen ergänzen wir aus den angrenzenden Aufnahmen. Frei sein sollten nur die Wege, auf denen gegangen wird.

Wie lange sind Sie in einer Wohnung?

Bei Mobile Mapping wenige Minuten je Wohnung. Der Zeitbedarf richtet sich nach der Zahl der Räume, nicht nach der Fläche.

Wird dabei etwas fotografiert?

Das Verfahren erzeugt neben der Punktwolke auch Panoramabilder. Wenn Sie das nicht wünschen, schalten wir die Bildaufnahme ab und liefern nur die Geometrie.

Welche Wohnfläche liefern Sie?

Standard ist die Wohnflächenverordnung, weil sie im Mietverhältnis gilt. Grundflächen nach DIN 277 liefern wir zusätzlich, wenn die Zahlen in ein CAFM-System oder in eine Kostenrechnung gehen.

Können Sie einen ganzen Bestand einheitlich aufnehmen?

Ja, und das ist der eigentliche Nutzen. Struktur, Layer und Attributumfang legen wir einmal fest und wenden sie auf alle Objekte an, damit die Daten vergleichbar bleiben.

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