Betrieb und CAFM
CAFM-Datenbasis: Bestandsdaten, auf denen jedes Facility-Management-System läuft
Wir sind nicht das CAFM-System. Wir sind die Datenbasis darunter.
Was im System ankommt
Nicht nur Wände und Räume, sondern auch die Technik dahinter. Die Abbildung zeigt ein Teilmodell der Elektroinstallation — dieselbe Aufnahme, andere Auswertung.
Ein CAFM-System ist nur so gut wie die Daten, die darin stehen. Wir erfassen Ihren Gebäudebestand und bereiten ihn so auf, dass er sich einlesen lässt, unabhängig davon, welches System Sie heute nutzen oder in fünf Jahren beschaffen.
Drei Fragen an Ihr Gebäudemanagement
Wann wurden Ihre Bestandspläne zuletzt aktualisiert? Wenn die Antwort älter ist als der letzte Umbau, arbeitet Ihr Betrieb auf einer Grundlage, die es so nicht mehr gibt.
Können Sie jede gesetzliche Prüfpflicht lückenlos nachweisen? Für die Betreiberpflicht genügt eine einzige abgelaufene Prüfung, um die Haftungsfrage zu stellen.
Kennen Sie den Zustand jeder einzelnen Ihrer Anlagen? Ohne strukturierte Anlagendaten bleibt Instandhaltung Reaktion statt Planung.
Aus zwei Häusern, eine Lösung
Metrika360, das Gebäude. Geometrische Datenbasis: 3D-Laserscanning und Punktwolke, 2D-Grundrisse in DWG, BIM-Modell in Revit oder IFC, Raumbuch mit Flächen nach DIN 277, Schnitte und Ansichten, Lageplan, virtuelle 3D-Tour, Drohnenaufnahmen. Norm-Anker: DIN 277.
AdvisoRE, die Anlagen. Alphanumerische Anlagendaten und FM-Beratung: Aufnahme der technischen Gebäudeausrüstung, Zustandsbewertung nach VDMA 24186, Wartungs- und Prüfnachweise, CAFM-Beratung sowie das Anlagen-Datenmodell. Norm-Anker: DIN 276, Kostengruppe 400.
Eine Aufnahme. Ein Datenmodell. Ein Ansprechpartner.
Was am Ende übergeben wird
Vier Lieferbestandteile aus einer Aufnahme. Welche davon gebraucht werden, entscheidet das System, in das sie laufen.
| Bestandteil | Was es ist |
|---|---|
| Grundriss | die Zeichenebene mit Raumpolygonen, an der das CAFM-System ansetzt |
| Raumbuch | Raumnummer, Fläche, Nutzung, Belag: die alphanumerische Hälfte |
| Plansatz | Grundrisse, Schnitte und Ansichten in einem Satz, maßstäblich |
| Bestandsmodell | Bauteile mit Attributen, wenn damit weitergeplant wird |
Drei Gründe für diese Datenbasis
Herstellerneutral. Die Lieferung erfolgt in offenen Formaten: IFC, DWG und ein Raumbuch in Excel. Damit laufen die Daten in jedes CAFM-System, auch dann, wenn die Systementscheidung noch aussteht oder später revidiert wird.
Gebäude und Anlagen. Metrika360 erfasst das Gebäude nach DIN 277, der Partner AdvisoRE die technischen Anlagen nach DIN 276. Eine Aufnahme, ein Datenmodell, ein Ansprechpartner: In Deutschland bieten das nur wenige Anbieter aus einer Hand.
Importfertig. Sie erhalten keine Rohdaten, sondern einlesbare Stammdaten: Raumbuch, Flächen nach DIN 277, Tür- und Fensterlisten sowie strukturierte Anlagendaten. Auf Wunsch mit Musterzeichnung und Testimport in Ihr Zielsystem.
In fünf Schritten zum digitalen Gebäudemanagement
1 · Kick-off. Wir klären Umfang, Zielsystem und die CAD-Richtlinie, nach der aufbereitet wird.
2 · Aufnahme. Erfassung per Mobile Mapping und terrestrischem Laserscanning, im laufenden Betrieb, ein Termin je Gebäude.
3 · Processing. Registrierung zur georeferenzierten Gesamtpunktwolke, Bereinigung und Qualitätskontrolle.
4 · Datenaufbereitung. Ableitung der Grundrisse, Raum- und Flächenpolygone, Stempel nach Ihrer Richtlinie, Raumbuch als strukturierte Liste.
5 · Übergabe ins CAFM. Importfertige Lieferung, auf Wunsch mit Testimport, damit der Import nachweislich funktioniert.
Gebaut für viele Liegenschaften, nicht für eine
Der Unterschied zwischen einem Gebäude und einem Portfolio ist nicht die Fläche, sondern die Logistik. Deshalb ist unser Ablauf auf Serie ausgelegt:
Ein Termin je Gebäude. Aufgenommen wird im Gehen, mit 1.000 bis 1.500 m² pro Stunde, im laufenden Betrieb. Eine Schule ist an einem Vormittag erfasst, niemand muss ein zweites Mal anreisen.
Paketweise Touren. Wir vermessen Liegenschaften gebündelt in Wochentouren, regional geplant. Das verkürzt Wege, vereinfacht die Abstimmung und macht Liefertermine planbar.
Angekündigt, nicht überfallen. Objektverantwortliche und Nutzer erhalten unser Informationsschreiben und die Terminankündigung mindestens zehn Werktage vor der Begehung. Wunschtermine der Objektverwaltung realisieren wir, wo der Tourenplan es zulässt.
Attribute strukturiert vor Ort. Alphanumerische Daten wie Nutzung, Belag oder Ausstattung erfasst unsere eigene DokuApp während der Begehung, raumweise über die Raumnummer zugeordnet und live in die Datenbank geschrieben.
Pilot vor der Serie. Jedes Portfolio-Projekt beginnt mit einer Pilotvermessung: ein Objekt, daraus Musterzeichnung und Testimport in Ihr CAFM-System, dann die finale Abstimmung von Plankopf, Layern und Attributen. Erst wenn der Import nachweislich funktioniert, startet die Fläche.
Fortschritt sichtbar. Projektsteuerung und Reporting laufen über unser Projektmanagementsystem. Sie sehen in vereinbarten Abständen, was vermessen, gezeichnet, geprüft und geliefert ist.
Warum jetzt?
Betreiberpflicht. Ohne belastbare Datenbasis lässt sich die Erfüllung der Betreiberpflichten im Ernstfall nicht nachweisen.
Demografischer Wandel. Erfahrungswissen über den Bestand ist häufig an einzelne Personen gebunden, und geht mit ihnen.
Ungeprüfte Altverträge. Verträge laufen weiter, ohne dass Leistung und Kosten gegen den tatsächlichen Bestand geprüft würden.
ESG und Berichtspflicht. Berichtspflichten setzen belastbare Bestands- und Anlagendaten voraus, nicht Schätzungen.
Für wen wir arbeiten
Öffentliche Hand. Flächen nach DIN 277 für die Mittelverteilung, lückenlose Prüfnachweise und eine Datenbasis, die unabhängig vom vergabepflichtig beschafften System nutzbar bleibt.
Wohnungswirtschaft. Aktuelle Bestandsdaten über große Portfolios als Grundlage für energetische Sanierung und Berichtspflichten.
Banken und Versicherungen. Verlässliche Bestandsdaten für Filialnetze und Verwaltungsgebäude: Flächen für Umlage und Vermietung, Prüfnachweise für die Betreiberpflicht, Reporting-Grundlage für ESG. Aufnahme während des Geschäftsbetriebs, sensible Bereiche vorab abgestimmt.
Industrie und Immobilienkonzerne. Werks- und Portfoliokataster, Anlagensicherheit und die zügige Aufnahme großer Flächen ohne Betriebsunterbrechung.
Die Begriffe aus Ihrer Ausschreibung
Diese Leistung wird unter verschiedenen Namen ausgeschrieben. Damit klar ist, dass jeweils dasselbe gemeint ist:
| Begriff | Was gemeint ist |
|---|---|
| Bestandsdatenerfassung | der Begriff, der in Leistungsverzeichnissen steht. Gebäudedatenerfassung wird gleichbedeutend verwendet. |
| Raumbuch | die alphanumerischen Daten je Raum, als strukturierte Excel-Liste |
| Raumpolygone | geschlossene Flächen in der Zeichnung, über die das System Fläche und Raumbuch verknüpft. Ohne sie lässt sich kein Grundriss importieren. |
| Raumstempel | die Beschriftung je Raum mit Nummer, Bezeichnung und Nettogrundfläche, dazu der BGF-Stempel je Geschoss |
Nach welcher Norm gerechnet wird
Für Grundflächen gilt die DIN 277 mit BGF, KGF und NRF sowie der Aufteilung in NUF, TF und VF. Bei Wohnimmobilien kommt die Wohnflächenverordnung hinzu, bei gewerblichen Mietflächen die Richtlinie MF-GIF. Welche Angabe wann gilt, steht unter Flächenermittlung. Die technischen Anlagen laufen nach DIN 276. Wo Betreiber auf die GEFMA-Richtlinien verweisen, richten wir Struktur und Übergabe danach aus.
Die Regelwerke der Übergabe
Vier Begriffe entscheiden darüber, ob eine Datenlieferung ausschreibbar und abnehmbar ist. Sie stehen im Lexikon je einzeln, hier in ihrem Zusammenhang:
- IFC (ISO 16739) als herstellerneutrales Modellformat.
- CAFM Connect als der Standard, der auf IFC aufsetzt und festlegt, wie Raum- und Anlagendaten strukturiert sein müssen. Metrika360 ist Mitglied im CAFM RING.
- COBie als tabellarische Übergabeform, gefordert vor allem in international geprägten Projekten.
- GEFMA 444 als Zertifizierung der CAFM-Software: Sie sagt, welche Strukturen das Empfängersystem nachweislich verarbeitet.
Was passiert, wenn diese Fragen erst beim Import gestellt werden, steht im Beitrag Warum CAFM-Importe scheitern.
Weiterführend
- Raumbuch – was je Raum darin steht
- 2D-Bestandspläne – die Geometrie zum Raumbuch
- Flächenermittlung – nach welcher Regel die Flächen entstehen
- 3D-Laserscanning – die Aufnahme im laufenden Betrieb
- Virtuelle Touren – die begehbare Oberfläche für Ihr CAFM
- TGA-Modell – die Technik als Geometrie, ergänzend zu den Anlagendaten
Häufige Fragen zur CAFM-Datenbasis
Grundlagen
Was ist CAFM und wofür braucht man es?
CAFM steht für Computer Aided Facility Management. Gemeint ist Software, die den Gebäudebetrieb digital steuert und dokumentiert: Flächenmanagement, Instandhaltung und Wartung, Reinigung, Schließanlagen, Verträge, Energiemanagement, Störmeldungen und die Anlagenverwaltung. Der Nutzen entsteht dadurch, dass alle bestands- und betriebsrelevanten Daten einer Immobilie an einer Stelle abrufbar und auswertbar sind.
Wie kommen Bestandsdaten in ein CAFM-System?
Über eine strukturierte Bestandsaufnahme. Das Gebäude wird per Laserscanning erfasst, aus der Punktwolke werden Grundrisse abgeleitet und mit Raum- und Flächenpolygonen sowie Raumstempeln versehen. Ergänzt um das Raumbuch als alphanumerische Liste entsteht ein Datensatz, der sich in das jeweilige System einlesen lässt.
Was ist ein Raumbuch?
Das Raumbuch ist der zentrale Stammdatensatz eines CAFM-Systems. Es listet zu jedem Raum die beschreibenden Merkmale auf: Raumnummer und Bezeichnung, Nettogrundfläche, Bodenbelag, Wand- und Deckenbelag, lichte Raumhöhe, Türen und Fenster mit Maßen sowie fest eingebaute Ausstattung. Übergeben wird es als strukturierte Excel-Liste.
Normen und Formate
Was ist der Unterschied zwischen DIN 277 und DIN 276?
DIN 277 regelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen, daraus stammen Kennwerte wie Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. DIN 276 gliedert dagegen die Kosten im Bauwesen; die Kostengruppe 400 umfasst die technischen Anlagen. Vereinfacht: DIN 277 beschreibt die Flächen, DIN 276 die Anlagen.
Muss das CAFM-System vorher feststehen?
Nein. Die Aufbereitung erfolgt herstellerneutral in IFC, DWG und Excel. Diese Formate sind in gängigen Systemen einlesbar, sodass die Erfassung unabhängig von der Systementscheidung starten kann, und die Daten auch nach einem späteren Systemwechsel nutzbar bleiben. Steht das System fest, wird zusätzlich gegen dessen Datenmodell aufbereitet und der Import getestet: die drei Fragen dazu.
Welche Formate erhalte ich?
2D-Bestandspläne in DWG, aufbereitet nach Ihrer CAD-Richtlinie, das Raumbuch und die Flächenlisten in Excel sowie, wo ein Modell Teil des Auftrags ist, IFC als herstellerneutrales Modellformat. Zusätzlich erhalten Sie die Pläne als PDF.
Ablauf und Qualität
Wie läuft ein Projekt über viele Liegenschaften ab?
In zwei Phasen. Die Pilotphase liefert an einem Objekt Musterzeichnung und Testimport in Ihr System; daran werden Plankopf, Layer und Attribute final abgestimmt. Die Hauptphase vermisst dann paketweise in Wochentouren, mit einem Termin je Gebäude und sukzessiver Lieferung. Ankündigung bei den Objektverantwortlichen mindestens zehn Werktage vorher, mit Informationsschreiben für die Nutzer.
Was ist die DokuApp und wie sichert sie die Datenqualität?
Die DokuApp ist unsere browserbasierte Anwendung für die Attributerfassung vor Ort. Raumnutzung, Beläge, Fenster und Türen, Ausstattung und weitere geforderte Merkmale werden während der Begehung raumweise erfasst und live in eine Datenbank geschrieben, eindeutig über die Raumnummer den CAD-Daten zugeordnet. Ein fester Erfassungsprozess stellt sicher, dass nichts vergessen wird. Dieselben Daten dienen anschließend als Validator gegen die Geschosspläne, bevor der Import in Ihr System läuft.
Wie stellen Sie die Qualität über hunderte Gebäude sicher?
Durch getrennte Prüfstufen: Sichtkontrolle der Punktwolke noch vor Ort, mehrstufige Prüfung von Geometrie, Layerstruktur, Nummerierungslogik und alphanumerischen Daten gegen die CAD-Richtlinie im Innendienst, Testimport vor der Serienlieferung. Zusätzlich entsteht bei jedem Projekt eine virtuelle 360-Grad-Begehung. Rückfragen wie „Ist in diesem Raum wirklich kein Heizkörper?“ lassen sich damit in Minuten klären, ohne dass jemand erneut anfährt.
Warum Metrika360?
Weil Gebäude und Anlagen aus einer Hand kommen, die Übergabe herstellerneutral ist und der Import vor der Serienlieferung nachweislich getestet wird. Und weil die Aufnahme skaliert: ein Termin je Gebäude, 1.000 bis 1.500 m² pro Stunde, paketweise über ganze Portfolios, im laufenden Betrieb.
Haben Sie ein Projekt, über das Sie sprechen möchten?
Die Begriffe aus Ihrer Ausschreibung
Diese Leistung wird unter verschiedenen Namen ausgeschrieben. Damit klar ist, dass jeweils dasselbe gemeint ist:
- Bestandsdatenerfassung — der Begriff, der in Leistungsverzeichnissen steht. Gebäudedatenerfassung wird gleichbedeutend verwendet.
- Raumbuch — die alphanumerischen Daten je Raum, als strukturierte Excel-Liste.
- Raumpolygone — geschlossene Flächen in der Zeichnung, über die das System Fläche und Raumbuch verknüpft. Ohne sie lässt sich kein Grundriss importieren.
- Raumstempel — die Beschriftung je Raum mit Nummer, Bezeichnung und Nettogrundfläche, dazu der BGF-Stempel je Geschoss.
Nach welcher Norm gerechnet wird
Für Grundflächen gilt die DIN 277 in der Fassung 2016 mit BGF, KGF, NRF sowie der Aufteilung in NUF, TF und VF. Bei Wohnimmobilien kommt die Wohnflächenverordnung hinzu, bei gewerblichen Mietflächen die Richtlinie MF-GIF — welche Angabe wann gilt, steht unter DIN 277 oder Wohnflächenverordnung. Die technischen Anlagen laufen nach DIN 276, Kostengruppe 400. Wo Betreiber auf die GEFMA-Richtlinien verweisen, richten wir Struktur und Übergabe danach aus.