Gewerbeimmobilien: Mietflächen und Flächenmanagement auf gesicherter Grundlage
In der Gewerbevermietung ist die Fläche der Preis. Weicht die im Vertrag genannte Zahl von der tatsächlichen ab, geht es sofort um Geld, und zwar rückwirkend. Wir messen die Flächen nach der Richtlinie, die im Vertrag steht, und liefern die Zeichnung dazu, an der sich die Zahl nachvollziehen lässt.
Mietfläche ist eine Zahl mit Folgen
In der Gewerbeimmobilie hängt an der Fläche der Mietvertrag. Weicht die vertragliche von der tatsächlichen ab, ist das kein Schönheitsfehler, sondern eine Forderung.
Wir messen die Mietflächen auf, dokumentieren die Methode und liefern das Ergebnis so, dass es nachvollziehbar bleibt — als Raumbuch und als Plan.
Woran es scheitert
Die Flächen eines Gewerbeobjekts stammen häufig aus mehreren Quellen: der Bauakte, einer alten Vermietungsunterlage, einer Excel-Liste der Verwaltung. Sobald ein Mieter nachmisst oder ein Ankäufer prüft, treten die Abweichungen zutage. Meist sind sie klein, aber sie betreffen jeden Quadratmeter über die gesamte Vertragslaufzeit.
Der zweite Punkt ist die Zuordnung. Eine Mietfläche besteht nicht nur aus dem, was hinter der Wohnungstür liegt, sondern aus Mietbereichen, Gemeinschaftsflächen und einem Umlageschlüssel. Ohne saubere Raumpolygone lässt sich diese Rechnung nicht führen und im Flächenmanagement nicht fortschreiben.
Wann der Anlass entsteht
- Neuvermietung oder Nachvermietung einer Teilfläche
- Ankaufsprüfung, wenn die Flächenangaben des Verkäufers belegt werden müssen
- Umbau einer Etage und die Neuaufteilung der Mietbereiche
- Einführung oder Ablösung eines Systems für das Flächenmanagement
- Abweichung zwischen Vertragsfläche und Nachmessung durch den Mieter
Wie wir aufnehmen
Bürogebäude nehmen wir mit Mobile Mapping auf, mit einem NavVis VLX. In der Praxis erfassen wir damit 3.000 bis 6.000 Quadratmeter am Tag, abhängig davon, wie kleinteilig die Etage geschnitten ist. Die Aufnahme läuft im laufenden Betrieb; für die Mitarbeitenden vor Ort geht jemand durch den Flur.
Aus der Punktwolke bilden wir Raumpolygone und rechnen daraus die Flächen. Welche Richtlinie gilt, klären wir vorher: gif MF/G für gewerbliche Mietflächen, DIN 277 für die Grundflächen, in gemischt genutzten Objekten beides nebeneinander.
Was Sie bekommen
- Mietflächenaufstellung nach gif MF/G, getrennt nach Mietbereich und Gemeinschaftsfläche
- Grundflächen nach DIN 277 mit BGF, NRF und NUF je Geschoss
- Geschossgrundrisse als DWG mit Raumpolygonen und Raumstempeln
- Raumbuch mit Nutzungsart, Belägen und lichter Höhe
- Virtueller Rundgang für das Exposé und für die Besichtigung aus der Ferne
Die Raumpolygone sind der Teil, auf den es später ankommt: Sie sind die Verbindung zwischen Zeichnung und Flächenrechnung und lassen sich in ein CAFM-System übernehmen, ohne dass jemand die Flächen dort erneut eingibt.
Wie die Mietfläche entsteht
Der Weg von der Aufnahme zur Zahl im Mietvertrag hat vier Schritte, und in jedem steckt eine Entscheidung.
- Raumpolygone bilden. Aus der Punktwolke werden geschlossene Flächen. Ohne sie gibt es keine Fläche, sondern nur eine Zeichnung.
- Zuordnen. Jede Fläche gehört zu einer Mieteinheit, zur Gemeinschaft oder zum Gebäude. Diese Zuordnung ist der eigentliche Kern und keine Messung.
- Grundflächen rechnen nach DIN 277, als Rohmaterial für alles Weitere.
- Mietflächen ableiten nach MF-GIF, einschließlich Umlageschlüssel für die Gemeinschaftsflächen.
Die Aufstellung gehört zusammen mit dem Plan in den Vertrag. Eine Flächenangabe ohne die Zeichnung, auf der sie beruht, ist nicht nachprüfbar – und im Streitfall genau deshalb angreifbar.
Warum sich Mietflächen ändern, ohne dass gebaut wird
Ein Punkt, der im Alltag regelmäßig überrascht: Die Mietfläche eines Mieters besteht aus seiner eigenen Fläche plus einem Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der allein genutzten Flächen im Gebäude.
Zieht ein Nachbar aus und wird dessen Fläche anders geschnitten, verschiebt sich dieser Anteil – bei allen übrigen Mietern, ohne dass an deren Flächen etwas geschehen ist. Wer das nicht vorsieht, rechnet nach dem ersten Mieterwechsel mit Zahlen, die nicht mehr stimmen.
Deshalb ist die Aufnahme nicht die einmalige Vermessung, sondern die Grundlage, auf der sich nachrechnen lässt. Liegen Raumpolygone und Zuordnung vor, ist eine Neuberechnung nach einem Mieterwechsel eine Rechenaufgabe. Ohne sie ist es ein zweites Projekt.
Weiterführend
- MF-GIF – wie gewerbliche Mietflächen gerechnet werden
- DIN 277 – BGF, NRF und NUF im Hochbau
- CAFM-Datenbasis – die Daten, auf denen Flächenmanagement läuft
- Raumstempel – die Beschriftung, an der das CAFM andockt
- Raumbuch – die Attribute je Raum
- Virtuelle Touren – Besichtigung ohne Anreise
- Für Facility Management – der Einstieg für den Betrieb
Häufige Fragen
Nach welcher Richtlinie rechnen Sie die Mietfläche?
Nach der, die im Mietvertrag steht. In der Gewerbevermietung ist das meist gif MF/G. Steht dort nichts, schlagen wir gif MF/G vor und weisen die Grundflächen nach DIN 277 zusätzlich aus.
Stört die Aufnahme den Bürobetrieb?
Kaum. Beim Mobile Mapping wird im Gehen erfasst, ohne Stativ und ohne Absperrung. Arbeitsplätze müssen nicht geräumt werden.
Wie schnell geht das?
Im Bürobau rechnen wir mit 3.000 bis 6.000 Quadratmetern am Tag. Kleinteilige Grundrisse mit vielen Einzelbüros liegen am unteren Ende, offene Flächen am oberen.
Bekommen wir die Flächen auch als Liste?
Ja. Die Aufstellung kommt als Excel, verknüpfbar über die Raumnummer mit den Polygonen in der Zeichnung.
Können Sie eine bestehende Flächenaufstellung prüfen?
Ja. Wir messen unabhängig auf und stellen die Abweichung je Raum gegenüber. Das ist der übliche Weg, wenn eine Nachmessung des Mieters im Raum steht.