Para promotores inmobiliariosDatos fiables del estado actual para compra, valoración y reforma
Antes de la decisión cuenta la rapidez; después, la precisión. Levantamos con agilidad incluso grandes carteras de inmuebles y entregamos ratios de superficie comparables en toda la cartera, como base para valoración, proyecto y comercialización.
Qué entra en la due diligence de compra
Superficies que se pueden recalcular y un juego de planos que confirma o refuta los datos del vendedor. Ambos a partir de la misma captura.
Sus tareas
| Tarea | Beneficio | Qué recibe |
|---|---|---|
| Captura para compra y due diligence | Base de datos rápida y fiable para decidir | Escaneo láser 3D y juego de planos 2D, alto rendimiento diario |
| Visión general de cartera y superficies | Ratios comparables en todos los edificios | Superficies según DIN 277, libro de estancias por edificio |
| Comercialización y comunicación con los interesados | Mostrar el inmueble como recorrido digital | Recorrido virtual 3D, con acceso por código QR si lo desea |
Qué entra en la due diligence de compra
En la due diligence se trata de dos preguntas: si son correctas las superficies con las que se calcula y qué hay en el edificio que el cálculo de costes aún no conoce.
Para la primera entregamos superficies según DIN 277 y, cuando hay alquiler, superficies de alquiler según MF-GIF, siempre con el plano en el que puede comprobarse la cifra. En una data room, una relación de superficies sin el plano correspondiente es una afirmación.
Para la segunda, la nube de puntos es la verdadera herramienta: registra el estado por completo, también las preguntas que nadie planteó en la visita.
Cuándo tiene sentido la captura
El reflejo habitual es encargarla después de la compra. En la práctica, el momento anterior es el más valioso, siempre que el inmueble sea accesible.
- Antes de la compra: los datos de superficie del vendedor pueden comprobarse antes de que se conviertan en base del contrato. En un edificio de oficinas, una desviación de unos pocos puntos porcentuales cambia considerablemente la valoración.
- Justo después de la compra: la captura es la base para el proyecto de reforma, el alquiler y, en cuanto empieza la explotación, para el sistema CAFM.
- Antes de obras en el entorno: como constancia del estado antes de que se construya al lado.
Por eso, una captura que solo se hace una vez debería hacerse pronto: después sirve para las tres fases.
Qué significa una desviación de superficie
Las desviaciones entre los datos del vendedor y una nueva medición son lo normal, no la excepción. Rara vez son intencionadas; se deben a la antigüedad de la documentación y a reglas de cálculo diferentes.
Por eso la primera pregunta no es «qué tamaño tiene la desviación», sino «según qué regla se calculó cada cifra». Una superficie de vivienda según el reglamento alemán de superficie habitable (WoFlV) y una superficie según DIN 277 difieren de forma sistemática: no es una diferencia, sino otra vara de medir.
Solo cuando ambas partes usan la misma regla, una desviación dice algo. Y entonces tiene consecuencias: en el alquiler comercial, la superficie es el precio, y durante toda la vigencia del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Pueden hacer la captura antes de la compra?
Sí, siempre que el inmueble sea accesible. Es el momento más valioso: los datos de superficie del vendedor pueden comprobarse antes de que se conviertan en base del contrato.
¿Qué fiabilidad tienen los datos de superficie?
Se calculan a partir de la captura, no se toman de planos antiguos, y se indican con la norma aplicada y su versión. Además, entregamos el plano en el que puede comprobarse cada cifra.
¿Qué significa una desviación respecto a los datos del vendedor?
Primero hay que aclarar según qué regla se calculó cada cifra. Una superficie de vivienda según el reglamento y una superficie según DIN 277 difieren de forma sistemática. Solo con la misma regla una desviación dice algo.
¿Con qué rapidez está disponible un resultado?
En un edificio de oficinas, la captura en sí suele durar de uno a pocos días. El tiempo de procesado depende del alcance acordado; se indica antes del encargo.
¿Se puede reutilizar la captura más adelante?
Sí, y esa es la verdadera razón para hacerla pronto. La misma captura sirve para la due diligence de compra, el proyecto de reforma y, más adelante, la explotación del edificio.
Hablemos de su inmueble
Indíquenos tamaño, uso y plazo. Recibirá una estimación de lo que cuesta la captura y de cuánto tiempo afecta a la actividad.
Sus siguientes pasos
- Scan-to-BIM y datos del estado actual – la página central para compra, reforma y nuevo proyecto
- Ortofoto – estado de cubierta y fachada, documentado de forma medible
- Modelo del terreno – volúmenes y cotas como medición acordada
- Levantamiento con dron – cubierta, exteriores y terreno
- DIN 277 – las superficies en las que se basa todo cálculo de costes